ಅಸಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಸಿಗಲಿದೆ ಕಿಮ್ಮತ್ತು

ಸೂರು ಕಟ್ಟಿಕೊಳ್ಳುವ ಕನಸು ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರಲ್ಲೂ ಇರುತ್ತದೆ. ಹೊಟ್ಟೆಬಟ್ಟೆ ಕಟ್ಟಿ ಕೂಡಿಟ್ಟ ಹಣದಿಂದ ಖರೀದಿಸಿದ ಮನೆ/ಜಾಗ ಅಕ್ರಮವಾಗಿದ್ದು ಎಂದು ಗೊತ್ತಾದ ಬಳಿಕ ಮನೆಯೂ ಇಲ್ಲ, ಹಣವೂ ಇಲ್ಲದೆ ಹಲವರು ಬೀದಿಗೆ ಬಿದ್ದಿದ್ದಾರೆ. ಬೀಳುತ್ತಲೇ ಇದ್ದಾರೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಪರಿಹಾರವಾಗಿ, ಕಪ್ಪುಹಣ ಬಳಕೆ ತಗ್ಗಿಸುವ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರ ‘ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ತಡೆ ಕಾಯ್ದೆ’ ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದೆ.

1988ರ ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು (ನಿರ್ಬಂಧ) ಕಾಯ್ದೆ ದುರ್ಬಲವಾಗಿತ್ತು ಎನ್ನುವ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಕೆಲವು ತಿದ್ದುಪಡಿ ತಂದು ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರ 2015ರ ಮೇ 13ರಂದು ಲೋಕಸಭೆಯಲ್ಲಿ ‘ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕಾಯ್ದೆ 2015’ನ್ನು ಮಂಡಿಸಿ, ಒಪ್ಪಿಗೆ ಪಡೆಯಿತು.  ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕಾಯ್ದೆಯು ನ.1 ರಿಂದಲೇ ಜಾರಿ ಆಗಿದೆ.

ಕಪ್ಪುಹಣ ಚಲಾವಣೆ ತಡೆದು, ದೇಶದ ಆರ್ಥಿಕ ಪ್ರಗತಿಗೆ ಅನುಕೂಲ ಆಗುವಂತೆ ಮಾಡಲು ಈ ಕಾಯ್ದೆ ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಸ್ಥಿರ-ಚರಾಸ್ತಿ, ದಾಖಲೆಪತ್ರ, ಚಿನ್ನಾಭರಣ, ಆರ್ಥಿಕ ಭದ್ರತೆ ರೂಪದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳೂ ಕಾಯ್ದೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತವೆ. ತೆರಿಗೆ ತಪ್ಪಿಸಿ, ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಲೆಕ್ಕ ಮರೆಮಾಚಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವವರೆಲ್ಲರೂ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮ ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಮೋಸ ಹೋಗುವುದು ಎಲ್ಲಿ?
ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ ಅದರ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಬಗೆಗೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸದೇ ಬಹಳಷ್ಟು ಜನರು ಮೋಸ ಹೋಗುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕ ಇನ್ಯಾರೋ ಆಗಿರಬಹುದು. ನಾಲ್ಕೈದು ಮಂದಿ ಇರಬಹುದು. ಇವರಲ್ಲಿ ಯಾರಾದರೂ ಒಬ್ಬರು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಲು ಕಪ್ಪು ಹಣ ಬಳಸಿದ್ದರೆ ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಅದನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದವರು ತೊಂದರೆಗೆ ಒಳಗಾಗಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಬೇನಾಮಿ ಎಂದರೇನು?
ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರು ಯಾರು ಎಂದು ಪತ್ತೆ ಹಚ್ಚಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲದೇ ಇರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬೇನಾಮಿ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ನಿಜವಾದ ಫಲಾನುಭವಿ ಬದಲಿಗೆ ಬೇರೊಬ್ಬರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಪಾಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವುದು, ವಹಿವಾಟು ನಡೆಸುವುದಕ್ಕೆ ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ಎನ್ನಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಇನ್ನೂ ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ ‘ಎ’ ವ್ಯಕ್ತಿ ‘ಬಿ’ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಾನೆ. ಆದರೆ ಹಣ ಪಾವತಿ ಮಾಡುವುದು ಮಾತ್ರ ‘ಎ’ ವ್ಯಕ್ತಿಯೇ.

ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟಿಗೇನು ಶಿಕ್ಷೆ?
ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಸಾಬೀತಾದರೆ ಗರಿಷ್ಠ 7 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಸೆರೆಮನೆ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಆಗಿನ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದ ಶೇ 25ರಷ್ಟು ದಂಡ ತೆರಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಸುಳ್ಳು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದರೆ ಅದಕ್ಕೆ 6 ತಿಂಗಳಿಂದ ಐದು ವರ್ಷದವರೆಗೆ ಜೈಲು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿ ಶೇ10ರಷ್ಟು ದಂಡ ತೆರಬೇಕು. ತಮ್ಮ ಅಘೋಷಿತ ವರಮಾನ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುವವರು, ಅದರ ಜತೆಗೆ ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿ ವಿವರಗಳನ್ನೂ ನೀಡಿದರೆ ಅವರಿಗೆ ಬೇನಾಮಿ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ರಕ್ಷಣೆ ದೊರೆಯಲಿದೆ.

ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ಹೆಜ್ಜೆ ಇಡಿ
ಕಾನೂನು ಸಮಸ್ಯೆಗಳು: ಯಾವುದೇ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯಲ್ಲೂ ಕಾನೂನು ತುಂಬಾ ಮುಖ್ಯ. ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಸೂಚಿಸುವ ಮುನ್ನ, ತೆರವು ಮತ್ತು ವರ್ಗಾಯಿತ ಹಕ್ಕು, ಹಕ್ಕಿನ ದಾಖಲೆ, ಹಕ್ಕು ಪತ್ರ, ತೆರವು ಶುಲ್ಕಗಳ ಕುರಿತು ಮಾಹಿತಿ ಹೊಂದಿರಬೇಕು.

ಆಸ್ತಿಯು ಯಾವುದೇ ರೀತಿ ನಿಯೋಜನೆ ಅಥವಾ ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದರ ಕುರಿತು ಖಾತರಿ ಪಡೆಯಿರಿ. ಆಸ್ತಿಯು ಎಲ್ಲಾ ರೀತಿ ಅನುಮೋದನೆ ಪಡೆದಿರಲಿ.‘ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ’ಯನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಿ. ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಪೇಪರ್‌ನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಿ. ಮೊದಲೇ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಇದ್ದರೆ ಅದಕ್ಕೆ ನಿರಾಕ್ಷೇಪಣಾ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ, ಸದಸ್ಯತ್ವ ದಾಖಲೆ ಹಾಗೂ ಕೋ ಆಪರೇಟಿವ್ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ನಿರಪೇಕ್ಷಣಾ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಿ.

ಪ್ರತಿಷ್ಠಿತ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಂದ ಮೊದಲೇ ಅನುಮೋದನೆ ಪಡೆದು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದರೆ ಎಲ್ಲಾ ರೀತಿಯಿಂದಲೂ ಒಳ್ಳೆಯದು. ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳನ್ನು ಮೊದಲೇ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಸಾಲ ಸೌಲಭ್ಯ ನೀಡಿರುತ್ತವೆ. ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಗೆ ಎಷ್ಟು ಸಾಲ ಪಡೆಯಬಹುದು ಹಾಗೂ ಏನೆಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳು ಅಗತ್ಯ ಎನ್ನುವುದರ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಇರಲಿ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಪಕ್ಷದಲ್ಲಿ, ತೆರಿಗೆ ಲಾಭವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಕ್ಕೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಮರು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ: ಮರು ಮಾರಾಟದ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವುದಾವಲ್ಲಿ, ಅಡಮಾನ, ಹಿಂದಿನ ಬಾಕಿ ಮುಂತಾದ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಆಸ್ತಿಯೇ ವಿವಾದದಲ್ಲಿರುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಮರು ಮಾರಾಟದ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಸೂಕ್ತ ವಕೀಲರ ಸಲಹೆ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

ಹಕ್ಕು ತೆರವು ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ: ಎಲ್ಲಾ ಅಧಿಕೃತ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡ ‘ಮದರ್ ಡೀಡ್’ (ಮನೆ/ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌/ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ನ ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಕಟ್ಟಲಾದ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕಿನ ಕುರಿತ ಸಂಪೂರ್ಣ ದಾಖಲೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರನ್ನು ಹಾಗೂ ನಂತರದ ವರ್ಗಾವಣೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ) ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ರಶೀದಿ, ಎನ್‌ಕಂಬರೆನ್ಸ್‌ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ (ಆಸ್ತಿಯ ಪೂರ್ವಾವಧಿ ಹಕ್ಕಿನ ಪತ್ರ) ಅನುಮೋದನೆ ಮತ್ತು ತೆರವು ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ, ವಾಸದ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಪಡೆಯಬೇಕು.

ಮೇಲ್ಮನವಿಗೆ ಅವಕಾಶ
ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ತಡೆ ಕಾಯ್ದೆಯಿಂದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ಹೆಚ್ಚಲಿವೆ. ಕಾನೂನಿನ ಅರಿವಿಲ್ಲದೇ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದ ಅಮಾಯಕರು ಇಕ್ಕಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿವೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರ ದೂರು ಕೇಳಲು ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯಾಧಿಕರಣದಲ್ಲಿ (Appellete Tribunal) ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು. ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದ ದಿನದಿಂದ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಒಳಗೆ ನ್ಯಾಯಾಧಿಕರಣ ಇತ್ಯರ್ಥಪಡಿಸಬೇಕು. ಇಲ್ಲವಾದರೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಮೊರೆ ಹೋಗಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ.

‘ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ’
ಭ್ರಷ್ಟಾಚಾರ, ಕಪ್ಪುಹಣ, ಅಕ್ರಮ ವಹಿವಾಟು ತಡೆಯುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಗೆ ತರಲಾಗಿದೆ. ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿ ಹೊಂದಿರುವವರು ಈ ಕಾಯ್ದೆಯಿಂದ ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವೇ ಇಲ್ಲ. ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರ ವಶಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.

ಈಗಲೇ ₹30 ಲಕ್ಷಕ್ಕಿಂತ ಅಧಿಕ ಮೊತ್ತದ ಆಸ್ತಿಗಳು ಮಾರಾಟ ಆಗುತ್ತಿರುವ ಬಗ್ಗೆ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಇಲಾಖೆ ಮಾಹಿತಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸುತ್ತಿದೆ. ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರದ ನಿಯಂತ್ರಣದಲ್ಲಿದೆ. ಈ ಕಾಯ್ದೆಯಿಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚು ಅನುಕೂಲವಾಗಲಿದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಂತೆಯೇ, ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ತಡೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ರಾಜ್ಯಗಳ ಪ್ರತಿನಿಧಿಗಳ ನೇಮಕ ಆಗಬೇಕಿದೆ. ಆ ಬಳಿಕ ಸೂಕ್ತ ಕ್ರಮ ಜಾರಿಗೆ ಬರಲಿದೆ.

ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಯಿಂದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ಹೆಚ್ಚಲಿವೆ. ಇದರಿಂದ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ವಹಿವಾಟು ಕೂಡಾ ಏರುಪೇರಾಗಲಿದೆ. ಕಾನೂನಿನ ಅರಿವಿಲ್ಲದೇ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದ ಅಮಾಯಕರು ಇಕ್ಕಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿವೆ.

2017ರ ಮಾರ್ಚ್, ಏಪ್ರಿಲ್‌ನಿಂದ ಜಿಎಸ್‌ಟಿ, ರೇರಾ ಮತ್ತು ಬೇನಾಮಿ ವಹಿವಾಟು ತಡೆ ಕಾಯ್ದೆಗಳು ಒಟ್ಟಿಗೇ ಜಾರಿಗೆ ಬರುವ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ. ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಕಪ್ಪು ಹಣ ಹರಿದಾಡುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ ಮನಸ್ಸಿಗೆ ಬಂದ ಬೆಲೆ ಹೇಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಕಾಯ್ದೆಯಿಂದ ಕಪ್ಪುಹಣಕ್ಕೆ ಕಡಿವಾಣ ಬೀಳುತ್ತದೆ. ಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ ಬರುವುದರಿಂದ ಬೆಲೆಯೂ ಕಡಿಮೆಯಾಗಲಿದೆ.
ಸುರೇಶ್ ಹರಿ, ಕಾರ್ಯದರ್ಶಿ, ಕ್ರೆಡಾಯ್

***
ಕಪ್ಪುಹಣ ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಇದು ಉತ್ತಮ ಹೆಜ್ಜೆ. ಸಂಪತ್ತಿನ ಅಸಮಾನತೆ ತಗ್ಗಲಿದೆ. ಸಾಮಾನ್ಯ ಜನರಿಗೆ ನ್ಯಾಯ ಸಿಗುತ್ತದೆ ಎನ್ನುವುದು ನನ್ನ ಭಾವನೆ.
–ಪಿ.ಎಲ್. ವೆಂಕಟರಮಣ ರೆಡ್ಡಿ, ವ್ಯವಸ್ಥಾಪಕ ನಿರ್ದೇಶಕ, ವಿ2 ಹೋಲ್ಡಿಂಗ್ಸ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್‌