ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಒಳ–ಹೊರಗು

ಮನೆ ಖರೀದಿ ವಹಿವಾಟಿಗೆ ಕಾಯಕಲ್ಪ

ಐತಿಹಾಸಿಕ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಕಾಯ್ದೆಯು ಮೇ 1 ರಿಂದ ದೇಶದಾದ್ಯಂತ ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿದೆ. ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರ ಜೊತೆ ಚೆಲ್ಲಾಟ ಆಡುತ್ತಿದ್ದ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಗಾರರ ಅಟಾಟೋಪಕ್ಕೆ ಇದು ಕೊನೆ ಹಾಡಲಿದೆ.

ಮನೆ ಖರೀದಿ ವಹಿವಾಟಿಗೆ ಕಾಯಕಲ್ಪ

ಸರಿಸುಮಾರು ಒಂದು ದಶಕದಿಂದ ಎದುರು ನೋಡುತ್ತಿದ್ದ, ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ವಹಿವಾಟಿಗೆ ಕಾಯಕಲ್ಪ ನೀಡುವ ಐತಿಹಾಸಿಕ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌  ಕಾಯ್ದೆಯು ಇದೇ ಮೇ 1 ರಿಂದ ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ದೇಶದಾದ್ಯಂತ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿದೆ. ಇದರಿಂದ ನೀತಿಬಾಹಿರ ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳ ಕಪಿಮುಷ್ಟಿಯಿಂದ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮುಕ್ತಿ ಸಿಗಬಹುದೆಂಬ ಭರವಸೆ ವ್ಯಕ್ತವಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಕಾಯ್ದೆಯು ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಹಲವು ಖಾತರಿಗಳನ್ನು  ಒದಗಿಸಲಿದೆ. ಸಕಾಲದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರದ ಭರವಸೆ ನೀಡಲಿದೆ. ಅವರ ಕುಂದುಕೊರತೆಗಳನ್ನೆಲ್ಲ ದೂರ ಮಾಡಲಿದೆ. ಆದರೆ,   ಕಾಯ್ದೆಯು  ಅಭೇದ್ಯ ಸ್ವರೂಪದಲ್ಲೇನೂ ಇಲ್ಲ. ಸರ್ಕಾರ ಚಾಪೆ ಕೆಳಗೆ ತೂರಿದರೆ, ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ದಿಮೆದಾರರು ರಂಗೋಲಿ ಕೆಳಗೆ ತೂರಲು ಹವಣಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ದುರ್ಬಲಗೊಳಿಸಲು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳ ಮೇಲೆ ಪ್ರಭಾವ ಬೀರಲು ಹವಣಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಆದರೆ, ಇಂತಹ ಪ್ರಯತ್ನಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಖರೀದಿದಾರರು ಕೋರ್ಟ್‌ ಕಟಕಟೆ ಹತ್ತಲೂ ಅವಕಾಶ ಇದೆ.

ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸುವವರ ನೀತಿ ಬಾಹಿರ ಧೋರಣೆಯಿಂದ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಿತ ರಕ್ಷಿಸುವ ಮತ್ತು ಈ ಉದ್ದಿಮೆಯಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಸದುದ್ದೇಶದಿಂದ ಸಂಸತ್ತು  ಈ  ಕಾಯ್ದೆ ಅಂಗೀಕರಿಸಿದೆ.  ಇದು ಎಲ್ಲ ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಮತ್ತು ರಾಜ್ಯಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಆಧಾರವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ತಮ್ಮದೇ ಆದ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸಿ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಬೇಕಾಗಿದೆ.
ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಗಾರರ ಪ್ರಭಾವಿ ಲಾಬಿಗೆ ಮಣಿದಿರುವ ಕೆಲ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಈ   ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕವಾಗಿ ವರ್ತಿಸುತ್ತಿಲ್ಲ.  ನಿಯಮಗಳನ್ನು ದುರ್ಬಲಗೊಳಿಸುವ, ತಿರುಚುವ ಪ್ರಯತ್ನ ಮಾಡುತ್ತಿವೆ. ಇಂತಹ ನಡೆ ಹಲವಾರು ಅನುಮಾನಗಳಿಗೂ ಎಡೆ ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟಿದೆ. ಕಾಯ್ದೆಯ ಮೂಲ ಆಶಯಕ್ಕೂ ಧಕ್ಕೆ ಒದಗಲಿದೆ.

2016ರ ಮೇ 1 ರಿಂದಲೇ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಭಾಗಶಃ ಸ್ವರೂಪದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿತ್ತು.  ಕಳೆದ ಅಕ್ಟೋಬರ್‌ನಲ್ಲಿ ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರವು ಕಾಯ್ದೆಯ ನಿಯಮಗಳ ಅಧಿಸೂಚನೆ  ಪ್ರಕಟಿಸಿತ್ತು. ಈಗ ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯರೂಪಕ್ಕೆ ಬರಲು ವೇದಿಕೆ ಸಿದ್ಧಗೊಂಡಿದೆ. ಕಾಯ್ದೆಯ 92 ಸೆಕ್ಷನ್‌ಗಳ ಪೈಕಿ, ವರ್ಷದ ಹಿಂದೆ 69 ಸೆಕ್ಷನ್‌ಗಳ ಕುರಿತು ಮಾತ್ರ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಕಾಯ್ದೆಯ ಉಳಿದ 23 ಮಹತ್ವದ ಸೆಕ್ಷನ್‌ಗಳ ಜಾರಿಗೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸಬೇಕಾಗಿತ್ತು.



ನಿಯಂತ್ರಣ  ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಮತ್ತು ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯ ಮಂಡಳಿಯಂತಹ ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ ಒದಗಿಸಲು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳಿಗೆ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಕಾಲಾವಧಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು. ಈಗ ಕಾಯ್ದೆಯು ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿದೆ. ಆದರೆ, ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶಗಳೂ ಸೇರಿದಂತೆ  ಕೇವಲ 13 ರಾಜ್ಯಗಳು ಮಾತ್ರ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಿವೆ. ಮಧ್ಯಪ್ರದೇಶ ರಾಜ್ಯ ಮಾತ್ರ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ರಚಿಸಿದೆ.

ಕೆಲ ರಾಜ್ಯಗಳು ಮಧ್ಯಂತರ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ರಚಿಸಿವೆ. ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರ ಅದನ್ನೂ ಮಾಡಿಲ್ಲ. ಇದು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳ ನಿರಾಸಕ್ತಿಗೆ ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗಿದೆ. ರಾಜ್ಯಗಳು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ವಹಿವಾಟುದಾರರ ಲಾಬಿಗೆ ಮಣಿದಿರುವ ಅನುಮಾನ ಮೂಡಿಸಿದೆ.

ಕಾಯ್ದೆಯ ಅಗತ್ಯ ಏನಿತ್ತು? ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳೆಲ್ಲ ಕಾಲಮಿತಿಯಲ್ಲಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ.  ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳು ಹಲವಾರು ಕಾರಣಗಳಿಗೆ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ವಿಳಂಬ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರು ಆರ್ಥಿಕ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗುತ್ತಿದ್ದರು. ಅವರ ಅಹವಾಲುಗಳನ್ನು ಕೇಳುವವರೇ ಇದ್ದಿರಲಿಲ್ಲ.
ಉದ್ಯಮದ ಸಂಶೋಧನಾ ಸಂಸ್ಥೆ ಲಿಯಾಸೆಸ್‌ ಫೋರಸ್‌ (* iases Foras) ಪ್ರಕಾರ, ದೇಶದ 8 ಮಹಾನಗರಗಳಲ್ಲಿ 10 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಆರಂಭಿಸಲಾಗಿರುವ 25 ಲಕ್ಷಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳ ಪೈಕಿ ಶೇ  80ರಷ್ಟು ಯೋಜನೆಗಳ ಜಾರಿ ವಿಳಂಬವಾಗಿದೆ. ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರಕ್ಕೆ ನಿಗದಿಯಾಗಿದ್ದ ದಿನವು ನಾಲ್ಕು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ವಿಳಂಬವಾಗಿದೆ.

ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮದಲ್ಲದ ತಪ್ಪಿಗೆ   ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹಣ ಪಾವತಿಸುವ, ದೂರು ಕೊಟ್ಟರೆ ಗ್ರಾಹಕರ ವೇದಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಅಲೆದಾಡುವ, ಅನಗತ್ಯವಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಬಡ್ಡಿ  ಭರಿಸುವ ಸಂಕಷ್ಟಗಳಿಗೆ ಗುರಿಯಾಗುತ್ತಿದ್ದರು. ಖರೀದಿದಾರರ ಬವಣೆಗಳಿಗೆ ಕೊನೆ ಹಾಡಲು, ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಇಂತಹ ಕಠಿಣ ಕಾಯ್ದೆಯ ಅಗತ್ಯ ಇತ್ತು.

ಕಡ್ಡಾಯ ನೋಂದಣಿ: ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ, ಕನಿಷ್ಠ 8 ಮನೆ– ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಅಥವಾ 500 ಚದರ ಮೀಟರ್ ಪ್ರದೇಶದ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ನೋಂದಾಯಿತ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಗಾರರು ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಅಂತರ್ಜಾಲ ತಾಣದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಎಲ್ಲ ವಿವರಗಳನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಮೂರು ತಿಂಗಳಿಗೊಮ್ಮೆ ವಿವರ ಪರಿಷ್ಕರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಯೋಜನೆಯ ವಿವರ ಸುಲಭವಾಗಿ ದೊರೆಯಲಿದೆ.

ನೋಂದಣಿ ವಿವರಗಳಲ್ಲಿ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿ, ಏಜೆಂಟರು, ಕಟ್ಟಡ  ಸಲಹೆಗಾರರ ವಿವರಗಳೂ ಇರಲಿವೆ. ಯೋಜನೆಗೆ ಪರಿಸರ ಸಚಿವಾಲಯದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದಿರುವ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನೂ ನೋಂದಣಿ ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. 

ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಖಾತೆ: ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಯ ಶೇ 70ರಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು  ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ (escrow) ಠೇವಣಿ ಇರಿಸಬೇಕು. ಅಂದರೆ, ಯೋಜನೆಯೊಂದರ ಹಣವನ್ನು ಇತರ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿಸುವುದನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲಾಗಿದೆ.  ಈ  ಹಣವನ್ನು ಬೇರೆ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಬಳಸಿದರೆ ಖಾತೆಯನ್ನೇ  ಸ್ಥಗಿತಗೊಳಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಇದೆ.

ಇದರಿಂದ ಯೋಜನೆಗಳು ವೃಥಾ  ವಿಳಂಬವಾಗುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಯೋಜನೆಗೂ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಖಾತೆ ತೆರೆಯುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಯೋಜನೆಯ  ನಿರ್ಮಾಣ ಚಟುವಟಿಕೆಯ ಪ್ರಗತಿ ವಿವರ ದಾಖಲಾಗುತ್ತ ಹೋಗುತ್ತದೆ.  
ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅನುಕೂಲ


ಯೋಜನೆಗಳ ಖಚಿತ ಮಾಹಿತಿ: ಯೋಜನೆಯೊಂದನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಬಗ್ಗೆ ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳು ಬರೀ ಮಾತಿನ ಮಂಟಪ ಕಟ್ಟಿರುತ್ತಾರೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಅಂತಹ ಪ್ರವೃತ್ತಿ ಕೊನೆಯಾಗಲಿದೆ. ಕಾಲ ಮಿತಿಯೊಳಗೆ ಮನೆ, ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಸಕಾಲದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸದಿದ್ದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಹಣ ಮರಳಿಸಬೇಕು. ಯೋಜನೆ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡರೂ ಖರೀದಿದಾರ ಹಣ ಬಾಕಿ ಉಳಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ ಅದಕ್ಕೆ ದಂಡ ತೆರಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ಸೆಳೆಯಲು ಆಕರ್ಷಕ ಸೌಲಭ್ಯಗಳ ಆಮಿಷ ಒಡ್ಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ, ಕೊಟ್ಟ ಮಾತಿನಂತೆ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಕಾಯ್ದೆ ಅನ್ವಯ, ಯೋಜನೆಯ ರೂಪುರೇಷೆಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಬದಲಾವಣೆ ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ. ಯೋಜನೆ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ಯೋಜನಾ ವೆಚ್ಚದ ಶೇ 10ರಷ್ಟು ದಂಡ ವಿಧಿಸಲಾಗುವುದು.  ನಿಯಮ ಉಲ್ಲಂಘನೆ  ಪುನರಾವರ್ತನೆಯಾದರೆ 3 ವರ್ಷಗಳ ಕಠಿಣ ಸಜೆಗೆ ಗುರಿಯಾಗಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗಳ ಆದೇಶ ಉಲ್ಲಂಘಿಸುವ ಬ್ರೋಕರ್ಸ್‌ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಯೋಜನಾ ವೆಚ್ಚದ ಶೇ 10ರಷ್ಟು ದಂಡ ವಿಧಿಸಬಹುದು. ಇಲ್ಲವೇ 1 ವರ್ಷ ಜೈಲು ಶಿಕ್ಷೆಗೆ ಒಳಗಾಗಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಉದ್ದೇಶಪೂರ್ವಕ ವಿಳಂಬ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಸುಸ್ತಿದಾರ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ವಿಧಿಸುವ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನೇ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಮೂಲ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆ ಮಾಡಲು ಮೂರರಲ್ಲಿ ಎರಡು ಅಂಶದಷ್ಟು ಖರೀದಿದಾರರ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ.

ಎಲ್ಲ ಅನುಮತಿಗಳು ಕಡ್ಡಾಯ: ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾಮಗಾರಿ ಆರಂಭಿಸುವ ಮೊದಲೇ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಎಲ್ಲ ಇಲಾಖೆಗಳಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಅನುಮತಿ ವಿಳಂಬವಾದಷ್ಟೂ ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರ ಮುಂದೂಡುತ್ತಲೇ ಹೋಗುತ್ತದೆ.

ಮಾರಾಟ ನಂತರದ ಸೇವೆ: ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿನ ಇನ್ನೊಂದು ಆಸಕ್ತಿದಾಯಕ ಸಂಗತಿ ಏನೆಂದರೆ, ಹಸ್ತಾಂತರಗೊಂಡ ಮನೆಯ ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ದೋಷ ಕಂಡು ಬಂದರೆ, ಅದನ್ನು ದುರಸ್ತಿ ಮಾಡಿಕೊಡಲು ಖರೀದಿದಾರ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ಕೇಳಿಕೊಳ್ಳಬಹುದಾಗಿದೆ.  ಖರೀದಿಸಿದ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಒಳಗೆ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಗಾರರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಯಾವುದೇ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹೊರೆ ಇಲ್ಲದೇ ನಿರ್ಮಾಣ ದೋಷ ಸರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಅನನುಕೂಲ
ಪೂರ್ವಾನ್ವಯ ಇಲ್ಲ: ಕಾಯ್ದೆ ಪೂರ್ವಾನ್ವಯಗೊಂಡು ಜಾರಿಗೆ ಬರುತ್ತಿಲ್ಲ. ಹೊಸ ಯೋಜನೆಗಳಷ್ಟೇ ಇದರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರಲಿವೆ. ಪ್ರಗತಿ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಇರುವ ಇಲ್ಲವೇ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯದ, ಹಣಕಾಸು ಬಿಕ್ಕಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕಿರುವ  ಯೋಜನೆಗಳು ಹೊಸ ಕಾಯ್ದೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಅನೇಕ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪ್ರಯೋಜನ ದೊರೆಯುವುದಿಲ್ಲ.

ಸರ್ಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ವಿಳಂಬ: ಸರ್ಕಾರದ ವಿವಿಧ ಇಲಾಖೆಗಳು ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಹಸಿರು ನಿಶಾನೆ ತೋರಿಸಲು ಸಾಕಷ್ಟು ವಿಳಂಬ ಮಾಡಬಹುದು.  ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಾಲ ಮಿತಿಯೊಳಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವುದನ್ನು ಕಟ್ಟು ನಿಟ್ಟಾಗಿ ಜಾರಿಗೆ ತರಬೇಕಾಗಿದೆ.  ಇದರಿಂದ ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳು ಹೊಸ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ನಿಗದಿಯಾದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಆರಂಭಿಸಿ, ಅವುಗಳನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಬಹುದು.

ಸಣ್ಣ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ವಿನಾಯ್ತಿ: 500 ಚದರ ಮೀಟರ್‌ನ ಮತ್ತು 8ಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಮನೆಗಳ ಸಣ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ನೋಂದಣಿಯಿಂದ ವಿನಾಯ್ತಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸಣ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದ ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳು ನೋಂದಣಿಯಿಂದ ಹೊರಗೆ ಉಳಿಯಲಿದ್ದಾರೆ.  ಇದರಿಂದ ಇಂತಹ ಸಣ್ಣ
ಪ್ರಮಾಣದ ಹೊಸ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳ ಆರಂಭ ಮತ್ತು ಹಸ್ತಾಂತರ ವಿಳಂಬವಾಗಲಿದೆ.


*
ಕಾರ್ಪೆಟ್‌  v/s ಸೂಪರ್‌ ಬಿಲ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ ಏರಿಯಾ
ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಉದಾಹರಣೆಗೆ 1,000 ಚದರ ಅಡಿಗಳಷ್ಟು ‘ಸೂಪರ್‌ ಬಿಲ್ಟ್‌ ಅಪ್‌’  ಪ್ರದೇಶದ ಮನೆ ಅಥವಾ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಅದಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಹಣ ಪಡೆದಿರುತ್ತಾರೆ. ಒಂದು ಸಾವಿರ ಚದರ ಅಡಿಗಳಷ್ಟು ಪ್ರದೇಶದ ಮನೆ ತಮ್ಮದಾಗಲಿದೆ ಎಂದು ಖರೀದಿದಾರರೂ ಎಣಿಕೆ ಹಾಕಿರುತ್ತಾನೆ.  ಆದರೆ,  ಹಸ್ತಾಂತರ ವೇಳೆಯಲ್ಲಿ ಮನೆ–ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ನ ನಿಜವಾದ ಗಾತ್ರವು (ಕಾರ್ಪೆಟ್‌ ಏರಿಯಾ) 650 ರಿಂದ 750 ಚದರ ಅಡಿಗಳಿಗೆ ಇಳಿದಿರುತ್ತದೆ.

ಬಿಲ್ಟ್‌ ಅಪ್ ಏರಿಯಾದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಪೆಟ್‌ ಏರಿಯಾ ಮತ್ತು ಹೊರಗೋಡೆಯ ದಪ್ಪ ಮತ್ತು ಬಾಲ್ಕನಿ ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ಸೂಪರ್‌ ಬಿಲ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ ಏರಿಯಾದಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ ಏರಿಯಾ ಮತ್ತು ಸಾಮಾನ್ಯ ಬಳಕೆಯ  ಲಾಬಿ, ಮೆಟ್ಟಿಲು, ಲಿಫ್ಟ್‌  ಮಾರ್ಗ ಸೇರ್ಪಡೆಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ.  ಅಂತಿಮವಾಗಿ  ಗೋಡೆಗಳ ನಡುವಣ (ಕಾರ್ಪೆಟ್‌ ಹಾಸುವ) ಲಭ್ಯ ಇರುವ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶ ‘ಕಾರ್ಪೆಟ್‌ ಏರಿಯಾ’ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ  ಅನ್ಯಾಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಇಂತಹ ಕಣ್ಕಟ್ಟು ಆಟ ನಡೆಯಲಾರದು.
*
ಏನಿದು ರೇರಾ?
ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಬಳಕೆಯಾಗುತ್ತಿರುವ ಜಿಎಸ್‌ಟಿ, ಬೇನಾಮಿ ಶಬ್ದಗಳಿಗೆ ಈಗ ಹೊಸದಾಗಿ ‘ರೇರಾ’ ಕೂಡ ಸೇರ್ಪಡೆಯಾಗಿದೆ. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ಕಾಯ್ದೆ   (Rea* Estate (Regu* ation and Deve* opment– RERA) Act, 2016  ಎಂಬ ಶಬ್ದಸಮೂಹದ  ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತ  ರೂಪ ಇದು. ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ರಂಗದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ, ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಈ ಕಾಯ್ದೆ ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
*
ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಲಾಭ
* ಸಕಾಲದಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳಲಿವೆ
* ಖರೀದಿದಾರರ ದೂರುಗಳು  ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗಳಿಂದ 60 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ  ಇತ್ಯರ್ಥ
* ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ ಪರ ವಾಲುವ ಪಾರದರ್ಶಕವಲ್ಲದ ಒಪ್ಪಂದಗಳಿಗೆ ಕೊನೆ
* ಹೊಸ ಮತ್ತು ಈಗಾಗಲೇ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿ ಇರುವ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು 3 ತಿಂಗಳಲ್ಲಿ  ಕಡ್ಡಾಯ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಬೇಕು.
* ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಏಜೆಂಟ್‌ ಮತ್ತು ಬ್ರೋಕರ್‌ಗಳಿಗೂ  ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯ

*
ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳ ಪಾಲಿಗೆ...
* ವಸತಿ ಯೋಜನೆಯ ಸಮಗ್ರ ವಿವರ ಸಲ್ಲಿಸಿದರೆ ಮಾತ್ರ ಮನೆ, ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಜಾಹೀರಾತಿಗೆ ಅವಕಾಶ ದೊರೆಯಲಿದೆ
* ಪ್ರತಿಯೊಂದು ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಅಸ್ತಿತ್ವಕ್ಕೆ ಬರಲಿವೆ
* ಬಹುತೇಕ ಅಸಂಘಟಿತ ವಲಯದ  ಉದ್ದಿಮೆಯ ವಹಿವಾಟನ್ನು ನೇರಗೊಳಿಸಲು ಅವಕಾಶ

Comments
ಈ ವಿಭಾಗದಿಂದ ಇನ್ನಷ್ಟು
ಐಪಿಸಿ ‘354ಡಿ’ ಅಡಿ ದಾಖಲಾದ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಜಿಲ್ಲಾವಾರು ವಿವರ

ಹಿಂಬಾಲಿಸುವಿಕೆ
ಐಪಿಸಿ ‘354ಡಿ’ ಅಡಿ ದಾಖಲಾದ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಜಿಲ್ಲಾವಾರು ವಿವರ

12 Aug, 2017
ಪ್ಲೇಟೋನ ಗುಹೆ

ಪಶ್ಚಿಮದಿಂದ...
ಪ್ಲೇಟೋನ ಗುಹೆ

5 Aug, 2017

ಮೇಷ್ಟ್ರು
ಆನಂದಲಹರಿ

ಬೆಳಗಿನ ಹೊತ್ತು ಸೂರ್ಯನ ಬೆಳಕಿರುತ್ತದೆ.  ರಾತ್ರಿಯಲ್ಲಿ ಚಂದ್ರನ ಬೆಳಕಿರುತ್ತದೆ. ಇದು ನಮ್ಮ ಕಣ್ಣಿಗೆ ಕಾಣುವ ವಿದ್ಯಮಾನ. ಆದರೆ ಇದು ಸತ್ಯವಲ್ಲ; ಬೆಳಗಿನ ಬೆಳಕಿಗೂ ರಾತ್ರಿಯ...

5 Aug, 2017
ಶೋಷಿತರು ಎಚ್ಚೆತ್ತುಕೊಳ್ಳಬೇಕು

ಅಂತರಾಳ
ಶೋಷಿತರು ಎಚ್ಚೆತ್ತುಕೊಳ್ಳಬೇಕು

29 Jul, 2017
ಬದಲಾವಣೆ ಒಳಗಿನಿಂದಲೇ ಬರಬೇಕು

ಅಂತರಾಳ
ಬದಲಾವಣೆ ಒಳಗಿನಿಂದಲೇ ಬರಬೇಕು

29 Jul, 2017