ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್
* ರಶ್ಮಿ ದೇಶಪಾಂಡೆ, ಅಂಜಲಿ ಕೃಷ್ಣನ್
ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ಹಾಗೂ ಅದರ ಹಿಂದೆಯೇ ಜಾರಿಯಾದ ಸರಕು ಮತ್ತು ಸೇವಾ ತೆರಿಗೆಯಿಂದ (ಜಿಎಸ್‍ಟಿ) ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರವು ಹಠಾತ್ ಗೊಂದಲಕ್ಕೆ ಬಿದ್ದಿತು. ಎಲ್ಲರಿಗೂ ಕೈಗೆಟುಕುವ ದರದಲ್ಲಿ ಸೂರು ಕಲ್ಪಿಸುವುದು ಸೇರಿದಂತೆ ಬೃಹತ್‌ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ನಿರ್ಮಾಣದ ಗುರಿ ಹಾಕಿಕೊಂಡಿರುವ ಸರ್ಕಾರವು ತೀವ್ರ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಮೂಲಕ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಹೊಸ ಆಶಾಕಿರಣ ಮೂಡಿಸಿದೆ.
‘ಒಂದು ದೇಶ, ಒಂದು ತೆರಿಗೆ’ ನೀತಿಯ ಹೊಸ ತೆರಿಗೆ ಪದ್ಧತಿಯು ಏಕೀಕೃತ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ರೂಪಿಸುವ ಹಾಗೂ ಗ್ರಾಹಕನ ಮೇಲಿನ ಹೊರೆ ತಗ್ಗಿಸುವ ಉದ್ದೇಶ ಹೊಂದಿದೆ.
ಸರಕು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳ ಮೇಲೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತಿದ್ದ ಎಲ್ಲ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಏಕೀಕೃತಗೊಳಿಸಿದೆ. ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾಮಗಾರಿಗಳಿಗೆ ಪೂರೈಕೆಯಾಗುವ ಯಾವುದೇ ಸರಕು ಅಥವಾ ಸೇವೆಗಳಿಗೆ ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ಈವರೆಗೆ ಜಿಎಸ್ಟಿಯಿಂದ ಹೊರಗಿಡಲಾಗಿತ್ತು. ಇಂತಹ ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅಡಿ ತರುವ ತನ್ನ ಉದ್ದೇಶವನ್ನು ಸರ್ಕಾರ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತ್ತು. ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಪರಿಹಾರ ನೀಡುವ ಹಾಗೂ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ತರುವ ಉದ್ದೇಶವು ಜಿಎಸ್ಟಿಯಿಂದ ಈಡೇರಿದಂತೆ ಆಗಿದೆ.
ತೆರಿಗೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ಆಗಿರುವ ಈ ಬದಲಾವಣೆಯು ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ಗ್ರಾಹಕನ ಮೇಲೆಯೂ ಪರಿಣಾಮ ಕಂಡುಬಂದಿದೆ. ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ವೆಚ್ಚದ ಮೇಲೆ ಇದು ನೇರ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅಡಿ ಸರಕು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳಿಗೆ ಶೇ 12ರಿಂದ ಶೇ 28ರವರೆಗೆ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಈ ಮೊದಲಿನ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಟ್ (ಸುಮಾರು ಶೇ 12.5), ಅಬಕಾರಿ ಸುಂಕ (ಸುಮಾರು ಶೇ 12.5) ಇತ್ತು.
ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಒಬ್ಬ ಬಿಲ್ಡರ್ ತಾನು ಬಳಸಿಕೊಂಡ ಸೇವೆಗಳಿಗೆ (ಇನ್‍ಪುಟ್ ಸರ್ವೀಸಸ್) ಕಡಿಮೆ ದರದ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ್ದರೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವವರಿಗೆ ತೆರಿಗೆಯ ಲಾಭವನ್ನು (ಇನ್‍ಪುಟ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಕ್ರೆಡಿಟ್) ಈಗ ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದು.
ಇನ್ನೂ ವಾಸಯೋಗ್ಯ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಪಡೆಯದ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಕಾಮಗಾರಿಗಳಿಗೆ ಶೇ 18ರಷ್ಟು ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೂರನೇ ಎರಡರಷ್ಟು ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅನ್ವಯವಾಗಿ, ಉಳಿದ ಮೂರನೇ ಒಂದು ಭಾಗದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಭೂಮಿಯ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಮೌಲ್ಯ ಎಂದು ಗುರುತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಒಂದು ವೇಳೆ, ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ದೊರೆತ ಬಳಿಕ ವಾಸಕ್ಕೆ ಸಜ್ಜುಗೊಂಡ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ (ರೆಡಿ ಟು ಮೂವ್) ಇನ್‍ಪುಟ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ ಬಳಕೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಬರುವುದಿಲ್ಲ. ಇದರ ವೆಚ್ಚವು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದೊಂದಿಗೆ ಸೇರಿಕೊಂಡು ಬರುವುದುದರಿಂದ ಗ್ರಾಹಕನು ಇದನ್ನು ಭರಿಸಲೇಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ಕೊಳ್ಳುವುದು ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಅಥವಾ ಬಿಲ್ಡರ್‍ಗೆ ಲಾಭದಾಯಕವಾಗಿ ಕಂಡರೂ, ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಅಡಿ ಇರುವ ವಿಚಿತ್ರ ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಕಾರಣ ವಿನಿಮಯ ಸಾಧ್ಯತೆಯ (ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಫಂಜಿಬಿಲಿಟಿ) ಪೂರ್ಣ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದು. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಭೂಮಿಯ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಮೌಲ್ಯವು ಒಪ್ಪಂದ ಮೌಲ್ಯದ ಮೂರನೇ ಒಂದರಷ್ಟಿರಬೇಕು ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಈ ತರ್ಕವು ದೋಷಪೂರಿತವಾಗಿದೆ. ಟೈರ್-1 ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆಯು ಒಪ್ಪಂದದ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಿಂತ (ಕಾಂಟ್ರ್ಯಾಕ್ಟ್ ವ್ಯಾಲ್ಯೂ) ಹೆಚ್ಚಿರುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಇದಕ್ಕೆ ವ್ಯತಿರಿಕ್ತವಾಗಿ, ಹಲವು ನಗರಗಳು ಮತ್ತು ಪಟ್ಟಣಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆಯು ಒಪ್ಪಂದ ಮೌಲ್ಯದ ಮೂರನೇ ಒಂದಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಇದೆ.
ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಮಂಡಳಿ ಸಭೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿನಿಧಿಗಳು ಮಂಡಿಸಲಿರುವ ಈ ವಿಚಾರಗಳು ಹೆಚ್ಚು ಗಮನ ಸೆಳೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ. ಐಟಿ ಕ್ಷೇತ್ರದ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯದ ಗಂಭೀರ ಪರೀಕ್ಷೆ ನಡೆಸದೇ, ಅಸಂಖ್ಯಾತ ಪಾಲುದಾರರ ವಿರೋಧದ ನಡುವೆಯೇ ಸರ್ಕಾರವು ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿರುವುದು ಶ್ಲಾಘನೀಯ. ಗಜಗಾತ್ರದ ಬದಲಾವಣೆ ಅಲ್ಲದಿದ್ದರೂ, ಧನಾತ್ಮಕ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಲು ಇನ್ನೂ ಕೆಲವು ತಿಂಗಳು ಅಗತ್ಯ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದ ಬೆಳವಣಿಗೆ, ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಒದಗಿಸುವ ಸಂಬಂಧ ಜಿಎಸ್‍ಟಿ ಮಂಡಳಿ ಸಭೆಗಳಲ್ಲಿ ಚರ್ಚೆ ನಡೆಸಿ ಕಾನೂನಲ್ಲಿರುವ ತೊಡಕುಗಳ ನಿವಾರಣೆಗೆ ಯತ್ನಿಸಬೇಕಿದೆ.
***
ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ಬೆಲೆ ವಿವರ
1 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹23 ಲಕ್ಷದಿಂದ ಆರಂಭ
2 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹35 ಲಕ್ಷದಿಂದ ಆರಂಭ
3 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹45 ಲಕ್ಷದಿಂದ ಆರಂಭ
ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಗೆ
1 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹6 ಸಾವಿರದಿಂದ ಆರಂಭ
2 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹9 ಸಾವಿರದಿಂದ ಆರಂಭ
3 ಬಿಎಚ್‌ಕೆ ₹12 ಸಾವಿರದಿಂದ ಆರಂಭ
ತಾಜಾ ಸುದ್ದಿಗಾಗಿ ಪ್ರಜಾವಾಣಿ ಟೆಲಿಗ್ರಾಂ ಚಾನೆಲ್ ಸೇರಿಕೊಳ್ಳಿ | ಪ್ರಜಾವಾಣಿ ಆ್ಯಪ್ ಇಲ್ಲಿದೆ: ಆಂಡ್ರಾಯ್ಡ್ | ಐಒಎಸ್ | ನಮ್ಮ ಫೇಸ್‌ಬುಕ್ ಪುಟ ಫಾಲೋ ಮಾಡಿ.