ಭಾನುವಾರ, ಡಿಸೆಂಬರ್ 15, 2019
21 °C

ಎಫ್‍ಎಆರ್ ನಿಯಮ ಸಡಿಲ ಸಾಧ್ಯತೆ ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗದ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಶುಕ್ರದೆಸೆ?

ಅಮೃತ ಕಿರಣ ಬಿ.ಎಂ. Updated:

ಅಕ್ಷರ ಗಾತ್ರ : | |

ಎಫ್‍ಎಆರ್ ನಿಯಮ ಸಡಿಲ ಸಾಧ್ಯತೆ ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗದ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಶುಕ್ರದೆಸೆ?

ಆಯಾ ಪ್ರದೇಶದ ಭೂಮಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಇದು ನಿರ್ಧರಿತವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಪರ್ಯಾಯವಾಗಿ, ಸರ್ಕಾರವು ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಪ್ರಮಾಣ ಹೆಚ್ಚಳ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಅದನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಚಿಂತಿಸಿದೆ ಎನ್ನಲಾಗುತ್ತಿದೆ...

ಮೆಟ್ರೊ ರೈಲು ಬಂದ ಮೇಲೆ ಉದ್ಯಾನ ನಗರಿಯ ಚಿತ್ರಣವೇ ಬದಲಾಗಿದೆ. ಒಂದಿಷ್ಟು ಪ್ರದೇಶಗಳ ಜನರಿಗೆ ವಾಹನ ದಟ್ಟಣೆಯ ಸಮಸ್ಯೆ ಇಲ್ಲದೆ ಪ್ರಯಾಣಿಸುವ ಅವಕಾಶ ದೊರಕಿದೆ. ಮತ್ತೊಂದು ಕಡೆ ಮೆಟ್ರೊ ರೈಲು ಮಾರ್ಗದುದ್ದಕ್ಕೂ ಇರುವ ಕಟ್ಟಡ ಮತ್ತು ನಿವೇಶನಗಳ ಮೌಲ್ಯವೂ ಹೆಚ್ಚಳವಾಗುತ್ತಿದೆ. ಇದರ ಜೊತೆ ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊವನ್ನು (ಎಫ್‍ಎಆರ್) ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಸರ್ಕಾರ ಮುಂದಾಗಿರುವುದು ಒಳ್ಳೆಯ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಎಂದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮ ವಲಯದಲ್ಲಿ ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗ ಹಾಗೂ ನಿಲ್ದಾಣದ ಎರಡೂ ಬದಿ ಸೇರಿ 500 ಮೀಟರ್ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ದುಪ್ಪಟ್ಟು ಮಾಡಲು ಸರ್ಕಾರ ಮುಂದಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂಬ ಮಾತುಗಳು ಕೇಳಿಬರುತ್ತಿವೆ. ಅಂದರೆ ರೈಲ್ವೆ ಮಾರ್ಗದ ಒಂದು ಬದಿ 250 ಮೀಟರ್ ಹಾಗೂ ಮತ್ತೊಂದು ಬದಿ 250 ಮೀಟರ್ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಕಟ್ಟಡ ಹಾಗೂ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಇದು ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ. ಅನುಪಾತವನ್ನು ಈಗಿರುವ ಶೇ 2ರಿಂದ ಶೇ 4ಕ್ಕೆ ಏರಿಸುವ ಪ್ರಸ್ತಾವವನ್ನು ಸರ್ಕಾರದ ಮುಂದಿಡಲಾಗಿದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಸರ್ಕಾರದ ಅನುಮತಿಯೊಂದೇ ಬಾಕಿ.

ಏನಾಗಲಿದೆ: ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಳದಿಂದ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ವಿಸ್ತರಣೆ ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶ ಸಿಗಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಇದರ ಮೌಲ್ಯ ಹೆಚ್ಚಳವಾಗಲಿದೆ. ಅಂದರೆ ಇಂತಿಷ್ಟು ಅಳತೆಯ ನಿವೇಶನದಲ್ಲಿ ಇಷ್ಟೇ ಮಹಡಿಯ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸಬೇಕು ಎಂಬ ನಿಯಮವಿದೆ. ಈ ನಿಯಮದಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆಗೆ, 1200 ಚದರ ಅಡಿ ನಿವೇಶನದಲ್ಲಿ ನಿಯಮದ ಪ್ರಕಾರ ಈಗ ಎರಡು ಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶವಿದೆ ಎಂದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳೋಣ. ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಳವಾದಲ್ಲಿ, ಅಂದಾಜು 5000 ಚದರಡಿಯ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಸಿಗಲಿದೆ. ಎರಡು ಮಹಡಿ ನಿರ್ಮಿಸಬೇಕಿದ್ದ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ನಾಲ್ಕು ಮಹಡಿ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಅನುಮತಿ ದೊರೆಯಲಿದೆ. ಮೆಟ್ರೊ ರೈಲು ಮಾರ್ಗ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಕಟ್ಟಡ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಇದರಿಂದ ಸುಗ್ಗಿಯೇ ಸರಿ.

ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಳದ ಪ್ರಮಾಣ: ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಪ್ರಮಾಣವು ಆಯಾ ಪ್ರದೇಶ, ರಸ್ತೆಗಳು, ಮೆಟ್ರೊ ರೈಲು ಮಾರ್ಗ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ಮಾನದಂಡಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ನಿರ್ಧಾರವಾಗುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ 30 ಅಡಿ ರಸ್ತೆಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಈಗ ಶೇ 1.75 ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಇದೆ. ಇದು ಶೇ 10ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿದರೆ ಶೇ 1.85ಕ್ಕೆ ತಲುಪಲಿದೆ. 40 ಅಡಿ ಅಗಲದ ರಸ್ತೆಯ ಇಕ್ಕೆಲಗಳಲ್ಲಿ ಸದ್ಯದ ಪ್ರಕಾರ ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಶೇ 2.5 ಇದೆ.

ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಇಷ್ಟೇ ಹೆಚ್ಚಲಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತವಾಗಿ ಹೇಳಲಾಗದು. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಉದ್ಯಮ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಒಮ್ಮತವಿಲ್ಲ. ಶೇ 10ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಲಿದೆ ಎಂದು ಕೆಲ ಉದ್ಯಮಿಗಳು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.

ಇದು ಈಗಿರುವ ಶೇ 2ರಿಂದ ಶೇ 4ಕ್ಕೆ ಏರಿಕೆಯಾಗಲಿದೆ, ಅಂದರೆ ದುಪ್ಪಟ್ಟು ಆಗಲಿದೆ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ ಮತ್ತೊಬ್ಬ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಕಂಪೆನಿಯ ಮುಖ್ಯಸ್ಥರು. ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಳ ಕುರಿತ ಪ್ರಸ್ತಾವನೆ ಸರ್ಕಾರದ ಮುಂದಿದ್ದು, ಎಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿಸಬೇಕು ಎಂಬದನ್ನು ಅದು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಿದೆ. ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಳದ ಬಗ್ಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹಾಗೂ ಭೂ ಮಾಲೀಕರಲ್ಲಿ ಸಹಜವಾಗಿ ಕುತೂಹಲ ಹಾಗೂ ಅಷ್ಟೇ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ.

ಟಿಡಿಆರ್: ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ನಿವೇಶನ ಅಥವಾ ಕಟ್ಟಿಸಿದ್ದ ಮನೆಯನ್ನು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟವರಿಗಾಗಿ ಸರ್ಕಾರ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಿದೆ. ಇದಕ್ಕೂ ಕೆಲ ಮಾನದಂಡಗಳನ್ನು ನಿಗದಿಪಡಿಸಿ ಹಣ ನೀಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಭವಿಷ್ಯದ ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗಗಳಲ್ಲಿಯೂ ಇದೇ ನಿಯಮಗಳು ಅನ್ವಯವಾಗಲಿವೆ. ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕೆಲಸಗಳಿಗಾಗಿ (ರಸ್ತೆ, ಉದ್ಯಾನ, ಶಾಲೆ) ಬಿಟ್ಟುಕೊಡುವುದನ್ನೇ ಟಿಡಿಆರ್ (ಟ್ರಾನ್ಸ್‍ಫರ್ ಆಫ್ ಡೆವಲಪ್‍ಮೆಂಟ್ ರೈಟ್ಸ್) ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ.

ಸರ್ಕಾರವು ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಹೆಚ್ಚು ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಟಿಡಿಆರ್ ಅನ್ನು ಕಡಿಮೆಗೊಳಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಅಂದರೆ ಮೆಟ್ರೊ ಮಾರ್ಗ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಮನೆಯ ಒಂದಿಷ್ಟು ಭಾಗವನ್ನು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಮನೆ ಮಾಲೀಕನಿಗೆ ಸರ್ಕಾರ ಪರಿಹಾರದ ಹಣ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಆಯಾ ಪ್ರದೇಶದ ಭೂಮಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಇದು ನಿರ್ಧರಿತವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಪರ್ಯಾಯವಾಗಿ, ಸರ್ಕಾರವು ಎಫ್‍ಎಆರ್ ಪ್ರಮಾಣ ಹೆಚ್ಚಳ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಅದನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಚಿಂತಿಸಿದೆ ಎನ್ನಲಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಅಂದರೆ ಪರಿಹಾರವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕಿದ್ದ ಹಣಕ್ಕೆ ಬದಲಾಗಿ (ಅಥವಾ ಇಂತಿಷ್ಟು ಹಣ ಕೊಟ್ಟ ಬಳಿಕವೂ) ಎಫ್‍ಎಎರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಮನೆಯ ಮಾಲೀಕನು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಭೂಮಿ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಬಳಿಕ ಉಳಿದ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಮಹಡಿಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇದರಿಂದ ಮನೆ ಮಾಲೀಕನಿಗೆ ಮತ್ತೆರಡು ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು ಅವಕಾಶವೂ ಸಿಗುತ್ತದೆ. ಜತೆಗೆ ಸರ್ಕಾರದ ಮೇಲೆ ಬೀಳುವ ಆರ್ಥಿಕ ಹೊರೆಯೂ (ಪರಿಹಾರವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕಿದ್ದ ಹಣ) ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಇದಿನ್ನೂ ಖಚಿತಗೊಳ್ಳಬೇಕಿದೆ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮಿಯೊಬ್ಬರು.

ಪ್ರತಿಕ್ರಿಯಿಸಿ (+)