PV Web Exclusive: ಉಪನಗರ ರೈಲು ಯೋಜನೆಗೆ ಜಾಗ ನಗದೀಕರಣದ ಕೊಕ್ಕೆ ಏಕೆ?

ಈ ಯೋಜನೆಯ ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ ಕೇಂದ್ರ ಹಾಗೂ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಈ ಹಿಂದೆ ನಡೆದ ಮಾತುಕತೆಯಂತೆಯೇ ತಲಾ ಶೇ 20ರಷ್ಟು (₹ 2,479 ಕೋಟಿ) ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಭರಿಸಲಿವೆ. ಶೇ 60ರಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸಾಲ ಪಡೆಯಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಕೇಂದ್ರ ಆರ್ಥಿಕ ವ್ಯವಹಾರಗಳ ಸಂಪುಟ ಸಮಿತಿಯ ಷರತ್ತುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರವು ಈ ಯೋಜನೆಗೆ ನೀಡುವುದು ₹ 500 ಕೋಟಿ ಅನುದಾನ ಮಾತ್ರ. ತನ್ನ ಪಾಲಿನ ಉಳಿಕೆ ಮೊತ್ತವನ್ನು ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗದ ನಗದೀಕರಣದ ಮೂಲಕ ಹೊಂದಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ, ಕೋವಿಡ್‌ ಬಳಿಕ ಆರ್ಥಿಕ ವಹಿವಾಟುಗಳೇ ಸ್ತಬ್ಧವಾಗಿರುವಂತಹ ಸ್ಥಿತಿ ತಲುಪಿರುವ ಈಗಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗಗಳ ನಗದೀಕರಣ ಅಷ್ಟು ಸುಲಭವೇ ಎನ್ನುವುದು ಪ್ರಶ್ನೆ?

ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗದ ನಗದೀಕರಣ ಹೇಗೆ?

ರೈಲ್ವೆ ಇಲಾಖೆಯು ಈ ಕಾಮಗಾರಿಯ ವಿಸ್ತೃತ ಯೋಜನಾ ವರದಿಯಲ್ಲಿ (ಡಿಪಿಆರ್‌) ಗುರುತಿಸಿದ ರೈಲ್ವೆ ಇಲಾಖೆ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಮೌಲ್ಯ ಸಂಗ್ರಹಿತ ಹೂಡಿಕೆ (ವಿಸಿಎಫ್‌) ಚೌಕಟ್ಟಿನ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟಾಗುವ ಮೊತ್ತದ ಒಂದು ಭಾಗವನ್ನು ಈ ಯೋಜನೆಗೆ ಬಳಸಲಿದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಉಪನಗರ ರೈಲು ಯೋಜನೆಯ ಕಾರಿಡಾರ್‌ಗಳ ಆಸುಪಾಸಿನಲ್ಲಿರುವ ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವಾಗ 5ರವರೆಗೆ ಫ್ಲೋರ್‌ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊ (ಎಫ್‌ಎಆರ್‌) ಬಳಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಬೇಕು ಎಂಬುದು ಕೇಂದ್ರದ ಬೇಡಿಕೆ. ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಹೆಚ್ಚಿಸಿದರೆ ಈ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವವರಿಗೆ ಉತ್ತೇಜನ ಸಿಗಲಿದೆ. ಇದರ ಮೂಲಕ ಬಂಡವಾಳ ಹರಿದು ಬರಲಿದೆ ಎನ್ನುವುದು ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರದ ನಿರೀಕ್ಷೆ. ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು 5ಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಪ್ರಸ್ತಾಪಕ್ಕೆ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವೂ ಒಪ್ಪಿದೆ. ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಉತ್ತೇಜನ ಕಲ್ಪಿಸಲು ರೈಲ್ವೆ ಸಚಿವಾಲಯ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಕ್ರಮಗಳ ಜಾರಿಗೆ ಅನುಕೂಲ ಕಲ್ಪಿಸಲು ಉನ್ನತಾಧಿಕಾರ ಸಮಿತಿಯನ್ನು ರಚಿಸುವಂತೆ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವನ್ನು ಕೇಂದ್ರವು ಕೋರಿದೆ.

ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ 2015ರ ನಗರ ಮಹಾಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ 1.75ರಿಂದ 3.25ರಷ್ಟು ಮೂಲ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (ಬಿಡಿಎ) ರೂಪಿಸಿದ್ದ ಪರಿಷ್ಕೃತ ನಗರ ಮಹಾಯೋಜನೆ (ಆರ್‌ಎಂಪಿ) 2031ರ ಕರಡಿನಲ್ಲಿ ನಗರದಲ್ಲಿ ಎ– ಯೋಜನಾ ವಲಯದಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಮೂಲ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಮಿತಿಯನ್ನು 1.80ಕ್ಕೆ ಹಾಗೂ ಬಿ–ಯೋಜನಾ ವಲಯದಲ್ಲಿ (ಹೊರವರ್ತುಲ ರಸ್ತೆಗಿಂತ ಹೊರಗೆ) ) 2ಕ್ಕೆ ಇಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ, ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ ಹಾಗೂ ಮೆಟ್ರೊ ಟರ್ಮಿನಲ್‌ಗಳ 150 ಮೀಟರ್‌ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಹೊಂದಲು ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ, ಇದಕ್ಕೆ ಗರಿಷ್ಠ 4ರ ಮಿತಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ, ಈ ಕರಡನ್ನು ಒಪ್ಪದ ಈಗಿನ ಸರ್ಕಾರ ಅದನ್ನು ಮತ್ತೆ ಪರಿಷ್ಕರಿಸುವಂತೆ ಸೂಚಿಸಿದೆ. ಆರ್‌ಎಂಪಿಯನ್ನು ಮತ್ತೆ ಪರಿಷ್ಕರಣೆ ಮಾಡುವಾಗ ಮೂಲ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು 5ಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲೂ ಬಹುದು. ಆದರೆ ಅದರಿಂದ ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಲು, ಅಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡಗಳು ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿ ರೈಲ್ವೆಗೆ ಬಂಡವಾಳ ಹರಿವು ಆರಂಭವಾಗುವುದಕ್ಕೆ ವರ್ಷಗಳೇ ಹಿಡಿಯಬಹುದು.

ರೈಲ್ವೆ ಇಲಾಖೆಗೆ ಸೇರಿದ ಖಾಲಿ ಜಾಗಗಳ ನಗದೀಕರಣದ ಮೂಲಕ ₹ 4,815 ಕೋಟಿ ರೂಪಾಯಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಕೇಂದ್ರ ಅಂದಾಜಿಸಿದೆ. ವರ್ಷದ ಹಿಂದೆ ಈ ಅಂದಾಜು ವಾಸ್ತವದಲ್ಲೂ ಕಾರ್ಯಸಾಧುವಾಗಿದ್ದಿರಬಹುದು. ಆದರೆ ಈಗಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಈ ಅಂದಾಜನ್ನು ವಾಸ್ತವ ಎಂದು ಒಪ್ಪಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಷ್ಟ. ನೋಟು ರದ್ಧತಿ, ಜಿಎಸ್‌ಟಿ ಜಾರಿ ಹಾಗೂ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆ (ರೆರಾ) ಜಾರಿ ಬಳಿಕ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ ಕಸುವು ಕಳೆದುಕೊಂಡಿತ್ತು. ಕೋವಿಡ್‌ ಕಾಣಿಸಿಕೊಂಡ ಬಳಿಕವಂತೂ ಬಹುತೇಕ ನೆಲಕಚ್ಚಿದೆ. ಇನ್ನೊಂದೆಡೆ ತವರಿಗೆ ಮರಳಿದ ವಲಸೆ ಕಾರ್ಮಿಕರು ಮತ್ತೆ ನಗರದತ್ತ ಮುಖ ಮಾಡುತ್ತಿಲ್ಲ. ಕಾರ್ಮಿಕರ ಕೊರತೆಯೂ ಈ ಉದ್ಯಮವನ್ನು ಕಾಡುತ್ತಿದೆ. ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರವು ತನ್ನ ಪಾಲಿನ ಅನುದಾನವನ್ನು ರೈಲ್ವೆ ಜಾಗದ ನಗದೀಕರಣದ ಮೂಲಕ ಹೊಂದಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತೆ ಹೇಳಿದ್ದರೂ ಅದು ಈಗಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಅದಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿಲ್ಲ.

ರೈಲ್ವೆ ಇಲಾಖೆಗೆ ಸೇರಿರದ ಜಾಗದಿಂದ ₹ 2,573 ಕೋಟಿ ಮೌಲ್ಯ ಸಂಗ್ರಹಿತ ಹೂಡಿಕೆ ಮೂಲಕ ಬರಲಿದೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದನ್ನು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಮಾರಾಟ, ಹೊಸ ಬಡಾವಣೆಗಳಿಗೆ ಸುಧಾರಣಾ ಶುಲ್ಕ, ಭೂಬಳಕೆ ಶುಲ್ಕ, ಸುಂಕ (ಸೆಸ್‌) ವಿಧಿಸುವ ಮೂಲಕ ಸಂಗ್ರಹಿಸಬೇಕು. ‘ನಮ್ಮ ಮೆಟ್ರೊ’ ಮಾರ್ಗದ ಆಸುಪಾಸಿನ ಜಾಗಗಳಲ್ಲಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವು 1961ರ ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮಾಂತರ ಯೋಜನೆ ಕಾಯ್ದೆಗೆ 2020ರ ಆಗಸ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ತಿದ್ದುಪಡಿ ತಂದಿದೆ. ಅದನ್ನೂ ಇದಕ್ಕೂ ಅನ್ವಯಿಸಬಹುದು. ಆದರೆ, ಇದರ ಅನುಷ್ಠಾನದಲ್ಲಿ ಬಿಬಿಎಂಪಿ, ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಹಾಗೂ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆಗಳ ಪಾತ್ರವೂ ಇದೆ. ಈ ಕ್ರಮಗಳು ರೈಲ್ವೆ ಯೋಜನೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಬೇಕಾದ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ತಕ್ಷಣ ತಂದುಕೊಡುವುದಿಲ್ಲ.

ಇಷ್ಟೆಲ್ಲ ಅಡ್ಡಿ ಆತಂಕಗಳಿದ್ದರೂ ಉಪನಗರ ರೈಲು ಯೋಜನೆ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವಲ್ಲಿ ಕೇಂದ್ರದ ನಿರ್ಧಾರ ಚಿಮ್ಮುಹಲಗೆಯಂತೆ ಕೆಲಸ ಮಾಡಲಿದೆ ಎಂಬುದರಲ್ಲಿ ಎರಡು ಮಾತಿಲ್ಲ. ಯೋಜನೆಗೆ ಬೇಕಾಗುವ ಜಾಗವನ್ನು ಎಕರೆಗೆ ₹ 1 ರಂತೆ ಒದಗಿಸಲು ರೈಲ್ವೆ ಸಚಿವಾಲಯ ಹಾಗೂ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಒಪ್ಪಿರುವುದರಿಂದ ಈ ಯೋಜನೆಯ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ಪುಷ್ಠಿ ಸಿಕ್ಕಂತಾಗಿದೆ.

ಮಹಾನಗರಗಳ ಸಾರಿಗೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲೇ ಅತಿ ಅಗ್ಗದ ಆದರೆ, ಅತಿ ಹೆಚ್ಚು ಮಂದಿಗೆ ಉಪಯೋಗವಾಗುವ ಸಾರಿಗೆ ಎಂದರೆ ಅದು ರೈಲು. ನಾಲ್ಕು ದಶಕಗಳಿಂದ ಉಪನಗರ ರೈಲು ಯೋಜನೆ ಕೇವಲ ಚರ್ಚೆಯ ಹಂತದಲ್ಲೇ ಇತ್ತು. ಅದು ಕಾರ್ಯರೂಪಕ್ಕೆ ಬರಲು ಈಗ ರಂಗ ಸಜ್ಜಾಗಿದೆ. ಉಪನಗರ ರೈಲು ಓಡಾಟಕ್ಕೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಹಳಿ ನಿರ್ಮಾಣದ ಕಾರ್ಯ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಕಾಯಬೇಕಿಲ್ಲ. ಈಗಾಗಲೇ ಕಂಟೋನ್ಮೆಂಟ್‌– ವೈಟ್‌ಫೀಲ್ಡ್‌ ನಡುವೆ ನಾಲ್ಕು ಹಳಿಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವ ಕಾರ್ಯ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಇನ್ನೂ ಅನೇಕ ರೈಲ್ವೆ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಮಗಾರಿಗಳು ನಗರದಲ್ಲಿ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿವೆ. ಬೈಯಪ್ಪನಹಳ್ಳಿ ಹೊಸ ಟರ್ಮಿನಲ್‌ ಕಾಮಗಾರಿ ಮುಕ್ತಾಯದ ಹಂತದಲ್ಲಿದೆ. ನಗರದ ರೈಲ್ವ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಹೆಚ್ಚಳವಾದಂತೆಯೇ ಹಂತ ಹಂತವಾಗಿ ಒಂದೊಂದೇ ರೈಲುಗಳ ಸಂಚಾರ ಆರಂಭಿಸಬಹುದು.

ದೇವನಹಳ್ಳಿ– ನಗರರೈಲು ನಿಲ್ದಾಣ ಕಾರಿಡಾರ್‌ನಲ್ಲಿ ಖಾಸಗಿ ಜಮೀನು ಸ್ವಾಧೀನ ಪ್ರಮಾಣ (57,230 ಚ.ಮೀ) ಬಲು ಕಡಿಮೆ ಇದೆ. ಇಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಡೆ ನೆಲಮಟ್ಟದಲ್ಲೇ ಹಳಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಬೇಕಿದೆ. ಈ ಕಾಮಗಾರಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಕೇವಲ ಮೂರು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲಾವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಈ ಗಡುವಿನೊಳಗೆ ರೈಲು ಸಂಚಾರ ಸಾಧ್ಯವಾದರೆ ಖಂಡಿತಾ ನಗರದ ಸಾರಿಗೆಯ ಚಿತ್ರಣ ಬದಲಾಗಲಿದೆ. ಈ ಯೋಜನೆಯ ಅನುಷ್ಠಾನದ ಹೊಣೆಯನ್ನು ರೈಲು ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಂಪನಿಗೆ (ಕೆ–ರೈಡ್‌) ವಹಿಸಲಾಗಿದೆ. ಅವರು ಇಚ್ಛಾ ಶಕ್ತಿ ಪ್ರದರ್ಶಿಸಿದ್ದೇ ಆದರೆ ಇನ್ನು ಮೂರು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲೇ ಒಂದಷ್ಟು ಉಪನಗರ ರೈಲುಗಳು ಓಡಾಡುವುದನ್ನು ಕಣ್ತುಂಬಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.