ಇನ್ನು ಮನೆ ಕೊಳ್ಳುವವರು ನಿರಾಳ

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ಮಸೂದೆ-2015ಕ್ಕೆ ಕೇಂದ್ರ ಸಚಿವ ಸಂಪುಟದಿಂದ  ಅನುಮೋದನೆ ದೊರೆತಿದ್ದು, ಇನ್ನೇನು ಸಂಸತ್ತಿನಲ್ಲಿ ಮಂಡನೆ ಆಗಬೇಕಿದೆ. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಈಗಾಗಲೇ ರಿಯಾಲ್ಟಿ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಪರ, ವಿರೋಧ ಚರ್ಚೆಗಳು ನಡೆದಿದ್ದು, ಗ್ರಾಹಕರ ಮುಖದಲ್ಲಿ ನಿರಾಳತೆಯ ಛಾಯೆ ಆವರಿಸಿದೆ.

ಮೇಲ್ನೋಟಕ್ಕೆ ತೋರುವಂತೆ ಈ ಮಸೂದೆ ಜಾರಿಯಾದರೆ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೇ ಲಾಭ ಹೆಚ್ಚು. ಗ್ರಾಹಕರ ಸುರಕ್ಷತೆಯನ್ನೇ ಪ್ರಮುಖ ಗುರಿಯಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡಿರುವ ಈ ನಿಯಮಗಳು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳಿಗೆ/ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅದರಲ್ಲೂ ಅಸಂಘಟಿತ ಸಣ್ಣ ಪುಟ್ಟ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿರುವವರಿಗೆ ಉರುಳಾಗುವ ಲಕ್ಷಣಗಳೇ ಹೆಚ್ಚಿವೆ.

ಅನೇಕ ಸ್ವಯಂ ನಿಯಂತ್ರಿತ ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳು/ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಸ್ವಪ್ರೇರಣೆಯಿಂದ ಗ್ರಾಹಕ ಸ್ನೇಹಿ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಅಳವಡಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದಾರೆ. ಅಂಥವರಿಗೆ ಈ ಮಸೂದೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆಘಾತವನ್ನೇನೂ ತರುವುದಿಲ್ಲ. ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆಯನ್ನು ತರುವುದು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳ/ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯೂ ಹೌದು.

ಇನ್ನು ಕೆಲವು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳು ಗ್ರಾಹಕರ ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿ ಸಂದೇಹಗಳನ್ನು ಹುಟ್ಟುಹಾಕಲು ಕಾರಣವಾಗುವಂತಹ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸುತ್ತಿರುವುದೂ ಸತ್ಯ. ಆದರೆ ಈ ಮಸೂದೆಯಲ್ಲಿರುವ ನಿಯಮಗಳಿಂದ ಇಂತಹ ಉದ್ಯಮಿಗಳು ಪಾರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ತಮ್ಮ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನ ಮತ್ತು ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸಿಕೊಳ್ಳದೇ ಅವರಿಗೆ ಬೇರೆ ಮಾರ್ಗವಿಲ್ಲ.

ಮಸೂದೆಯ ಪ್ರಭಾವ
ಮುಕ್ತ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ನೋಡುವುದಾದರೆ ಇದು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳಿಗೂ/ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೂ  ಅನುಕೂಲವೇ. ಇಂತಹ ಒತ್ತಡಗಳಿಂದ ಕೆಲಸಗಳು ಬೇಗ ಬೇಗೆ ಮುಗಿಯುವುದಲ್ಲದೆ ಅವರಿಗೂ ಮುಂದಿನ ಕೆಲಸ ಸುಲಭವಾಗುತ್ತದೆ.
ಆದರೆ ಸಣ್ಣ ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳು/ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಉದ್ಯಮದಿಂದ ನಿರ್ಗಮಿಸಬೇಕಾಗಿ ಬರಬಹುದು ಅಥವಾ ಅಂಥವರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪ್ರವೇಶಿಸುವುದನ್ನೇ ನಿಲ್ಲಿಸಬಹುದು. ಏಕೆಂದರೆ ಈ ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ಅವರು ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಸಶಕ್ತರಾಗಿರಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಇದೆಲ್ಲದರ ನಡುವೆ ಭೂ–ವಿಮೆಯಂತಹ ಮಸೂದೆಯ ಕೆಲವು ಅಂಶಗಳು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳು/ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಹಾಗೂ ಗ್ರಾಹಕರೆಲ್ಲರಿಗೂ ಮಾನಸಿಕ ಶಾಂತಿ ಒದಗಿಸುವುದು ನಿಜ. ರಿಯಾಲ್ಟಿ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ, ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ, ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ, ಸಮರ್ಥ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸುವ ಜೊತೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಹಿತರಕ್ಷಣೆ ಕಾಯುವುದು ಈ ಮಸೂದೆಯ ಮುಖ್ಯ ಗುರಿ. ಆದರೆ  ನಿಯಮಗಳು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಎಷ್ಟು ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಲಿವೆ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ನೋಡಬೇಕಷ್ಟೆ.

ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಏನೇನಿದೆ?
* ರಿಯಾಲ್ಟಿ ಕಂಪೆನಿಗಳು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಮನೆ ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಡದಿದ್ದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕು.
*ಕಟ್ಟಡ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಿದ  ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಒಳಗೆ ಯಾವುದೇ ನಿರ್ಮಾಣ ದೋಷ ಕಂಡುಬಂದಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಕಂಪೆನಿ ಸರಿಪಡಿಸಿಕೊಡಬೇಕು (ಮೊದಲು ಈ ಅವಧಿ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳದ್ದಾಗಿತ್ತು).

* ಎಲ್ಲ ರಾಜ್ಯ ಹಾಗೂ ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವನ್ನು ಆರಂಭಿಸಬೇಕು.
* ಎಲ್ಲ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನೂ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಪ್ರವರ್ತಕರ ವಿವರಗಳು, ಯೋಜನೆ, ಲೇಔಟ್ ಪ್ಲಾನ್, ನೆಲದ ಸ್ಥಿತಿಗತಿ, ಅನುಮೋದನೆಗಳು, ಒಪ್ಪಂದಗಳು, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರು, ಗುತ್ತಿಗೆದಾರರು, ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿ, ರಚನೆ, ಎಂಜಿನಿಯರ್ ಮತ್ತಿತರ ವಿವರಗಳನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕು.

*ಯೋಜನೆಗಳು ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮುಗಿಯುವುದನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಲು  ಭೂಮಿಯ ವೆಚ್ಚವೂ ಸೇರಿದಂತೆ ಕನಿಷ್ಠ ಶೇ 70ರಷ್ಟು ಯೋಜನಾ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಠೇವಣಿ ಇಡಬೇಕು. 

ನಿಯಮಗಳು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಬೇಕು
ಪ್ರಸ್ತುತ ಏಕಕಾಲದಲ್ಲಿ ಒಂದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಯೋಜನೆಗಳು ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ವೇಳೆ, ಒಂದು ಯೋಜನೆ ನಿಧಾನಗತಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಗುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಆಗ ಮಂದಗತಿಯ ಯೋಜನೆಯ ಹಣವನ್ನು ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಿ ಸಾಗುತ್ತಿರುವ ಮತ್ತೊಂದು ಯೋಜನೆಗೆ ತೊಡಗಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಆದರೆ ಈ ನಿಯಮದ ಪ್ರಕಾರ ಹಾಗೆ ಒಂದು ಯೋಜನೆಯ ಹಣವನ್ನು ಮತ್ತೊಂದು ಯೋಜನೆಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತೆ ಇಲ್ಲ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಒಂದೇ ಕಡೆ ಕಟ್ಟಿಹಾಕಿದಂತೆ ಆಗಬಹುದು. ಆಗ ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳ ಮೇಲೆ ಆರ್ಥಿಕ ಹೊರೆ ಬೀಳುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ಅವರು ಮತ್ತೆ ಗ್ರಾಹಕರ ಮೇಲೆಯೇ ಹಾಕುತ್ತಾರೆ. ಇಂತಹ ಅನಾನುಕೂಲತೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ತುಸು ಮಾರ್ಪಡಿಸಬೇಕು.

ಅಲ್ಲದೇ, ಕೆಲವು ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳು ಯೋಜನೆ ವಿಫಲವಾದಾಗ ತಲೆ ಮರೆಸಿಕೊಳ್ಳುವುದುಂಟು. ಅವರು ಮತ್ತೆ ಸಿಕ್ಕರೂ ಅವರ ಕೈಯಲ್ಲಿ ಹಣ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಪರಿಹಾರ ಹೇಗೆ ಎನ್ನುವ ಬಗ್ಗೆಯೂ ಸ್ಪಷ್ಟ ನಿಯಮಗಳು ಬೇಕು.
–ಕೊಟ್ರೇಶ್ ಎಂ.ಪಿ, ವಕೀಲರು

ಬದಲಾವಣೆಯ ಅಗತ್ಯವಿದೆ
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮವನ್ನು ಗ್ರಾಹಕ ಸ್ನೇಹಿಯಾಗಿ ಮತ್ತು ಪಾರದರ್ಶಕವಾಗಿ ಮಾಡುವಲ್ಲಿ ಇಂತಹ ಕ್ರಮದ ಅಗತ್ಯ ಹೆಚ್ಚಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ ಇದರ ಆಳಕ್ಕಿಳಿದು ಸಾಧಕ-ಬಾದಕಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಅವಲೋಕಿಸಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಮಸೂದೆಯ ಪ್ರಕಾರ, ನಿರ್ಮಾಣ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ಅನುಕೂಲವಾಗುವಂತೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಶೇ 70ರಷ್ಟು ಹಣವನ್ನು ಠೇವಣಿ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಇಡಬೇಕು. ಆದರೆ ಈ ನಿಯಮದ ಪ್ರಭಾವ ವಿವಿಧ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

ನಿರ್ಮಾಣ ವೆಚ್ಚ ಹಾಗೂ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆಯ ಅನುಪಾತವು ಎಲ್ಲಾ ಕಡೆ ಒಂದೇ ತೆರನಾಗಿ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಈ ಅನುಪಾತ 70:30 ಇದ್ದರೆ, ಮುಂಬೈಯಲ್ಲಿ 80:20ರಂತೆ ಇದೆ. ಶೇ 80ರಷ್ಟು ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ನಂತರ ಶೇ 70ರಷ್ಟು ಹಣವನ್ನು ಠೇವಣಿ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಇಡುವುದು ಸುಲಭವಲ್ಲ. ಇನ್ನೂ ಕೆಲವು ಭಾಗಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಅನುಪಾತದಲ್ಲಿ ಮತ್ತಷ್ಟು ವ್ಯತ್ಯಾಸವಿದೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಈ ನಿಯಮ ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಹೊರೆಯಾಗುವ ಜೊತೆಗೆ; ಅವರ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲು ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.
ಬಿ.ಎಸ್. ನೇಸರ
ಕಾಂಕಾರ್ಡ್ ಸಮೂಹದ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಾಹಕ ನಿರ್ದೇಶಕ

ಸರ್ಕಾರದಿಂದಲೇ ವಿಳಂಬ
ಪ್ರಸ್ತುತ ಯಾವುದೇ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಅಥವಾ ಮನೆಯ ಕಟ್ಟಡ ಕೆಲಸ ವಿಳಂಬವಾಗಲು ಮುಖ್ಯ ಕಾರಣ ಸರ್ಕಾರಿ ಕೆಲಸ–ಕಾರ್ಯಗಳು. ಒಂದು ಕಡತವನ್ನು ಒಂದು ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಮತ್ತೊಂದು ಕಚೇರಿಗೆ ಸಾಗಿಸಲು ವರ್ಷಾರುತಿಂಗಳ ಸಮಯ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ಮಾಡಬೇಕಾದ ಕೆಲಸವನ್ನು ಶೀಘ್ರವಾಗಿ ಮಾಡಿ ಮುಗಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಸರ್ಕಾರಿ ಕೆಲಸಗಳ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದೂವರೆ ವರ್ಷ ಸಾಗುತ್ತದೆ.

ಕೇವಲ ಡೆವೆಲಪರ್‌ಗಳನ್ನು ಹಾಗೂ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟಿ ಹಾಕಲು ಅಲ್ಲದೇ ಮೂಲ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಹಾಗೂ ಬದ್ಧತೆಯನ್ನು ತರುವ ನಿಯಮಗಳು ಬರಲಿ,  ಕೆಲಸಗಳು ಬೇಗ ಮುಗಿಯಲಿ, ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಉತ್ತಮ ಗುಣಮಟ್ಟ ದೊರಕಲಿ ಎನ್ನುವುದು ನಮ್ಮ ಆಶಯವೂ ಆಗಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಅಂತಹ ಕಾನೂನುಗಳಿಗೆ ನಮ್ಮ ಕಡೆಯಿಂದಲೂ ಸ್ವಾಗತವಿದೆ.
ಬಾಬುರೆಡ್ಡಿ
ರೈಟ್‌ವೇ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ ಪ್ರೈ.ಲಿ
(www.ritewayprojects.com)