ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ: ದಾಖಲೆ ದಾರಿ...

ತಲೆಗೊಂದು ಸೂರು ಇರಬೇಕೆಂದು ಎಲ್ಲರೂ ಬಯಸುವವರೇ. ಆದರೆ ಈ ಸೂರಿನ ಹುಡುಕಾಟದಲ್ಲಿ ಎಡವಟ್ಟು ಆದರೆ ಪಡಿಪಾಟಲಂತೂ ಗ್ಯಾರಂಟಿ. ನಿವೇಶನ, ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವಾಗ, ಅದರಲ್ಲೂ ಬೆಂಗಳೂರಿನಂತಹ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಗೆ ಮುಂದಾದಾಗ ಮೈಯೆಲ್ಲಾ ಕಣ್ಣಾಗಿ ಇರಬೇಕು. ನಿವೇಶನ, ಜಮೀನು ಖರೀದಿಗೆ ಏನೆಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳು ಬೇಕು, ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಯಾವ ಎಚ್ಚರಿಕೆಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ವಕೀಲರಾದ ಸತೀಶ್‌ ಭಟ್‌ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದ್ದಾರೆ.

*ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಗೆ ಸ್ಥಳದ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವಾಗ ಏನೆಲ್ಲ ಗಮನಿಸಬೇಕು?
ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯಗಳು, ಶಾಲೆ, ಕಚೇರಿ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ, ಆಸ್ಪತ್ರೆ ಇತ್ಯಾದಿ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಇವೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಸಹಜ. ಅದಕ್ಕೂ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ನಿವೇಶನದ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಈ ಮೊದಲು ಏನಿತ್ತು, ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಆಗಿತ್ತೇ,  ಆ ಜಮೀನು ಸ್ವಯಾರ್ಜಿತವೋ ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತವೋ, ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಸಮುದಾಯಕ್ಕೆ ಸೇರಿದ ಜಮೀನೇ, ಅಲ್ಲಿ ಯಾವುದಾದರೂ ಕಟ್ಟಡಗಳು ಈ ಹಿಂದೆ ಇದ್ದವೇ ಎಂದು ಅರಿಯಬೇಕು. ಇದರ ಜೊತೆಗೆ ಜಮೀನಿನ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಹೆದ್ದಾರಿ ಹಾದುಹೋಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿವೆಯೇ? ಯಾವುದಾದರೂ ಕಟ್ಟಡಗಳ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿ ಜಮೀನು ಅದಕ್ಕೆ ನೀಡುವ ಪ್ರಸಂಗ ಎದುರಾಗಬಹುದೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಇಲಾಖೆಗಳಿಂದ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

*ಖರೀದಿಗೆ ಯಾವೆಲ್ಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ?
ಆಸ್ತಿ, ನಿವೇಶನ ಕೊಳ್ಳುವಾಗ ಆ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ನುರಿತ ವಕೀಲರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಖರೀದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಎಲ್ಲ ದಾಖಲೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸಬೇಕು. ಈ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಂತರ ಆ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ, ಸಂಬಂಧಿತ ನಿವೇಶನ ಮಾರಲು ಹಕ್ಕು ಇದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ವಕೀಲರು ತಿಳಿಸುತ್ತಾರೆ. ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ, ಆಯಾ ಉಪ ನೋಂದಣಾ ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಅಧಿಕೃತ ಪ್ರತಿ (Certified Copy) ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. 30 ವರ್ಷಗಳ ಋಣಭಾರ ಪತ್ರವನ್ನು (encumbrance Certificate)  ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಇದರ ಜೊತೆಗೆ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಖಾತೆಗಳ ವಿವರಗಳನ್ನು ಕಂದಾಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

*ಕೃಷಿ ಜಮೀನು ಆಗಿದ್ದರೆ ಏನು ಮಾಡಬೇಕು?
ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯು ಕೃಷಿ ಜಮೀನು ಆಗಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಈ ಜಮೀನು ಗೇಣಿ ಪದ್ಧತಿಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆಯೇ ಎಂದು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ತಹಶೀಲ್ದಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಖಾತ್ರಿ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಕೃಷಿ ಜಮೀನನ್ನು ಕೃಷಿಕ ಮಾತ್ರ ಕ್ರಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯ. ಇಲ್ಲದಿದ್ದಲ್ಲಿ ಉಪವಿಭಾಗಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದು ಕೃಷಿಕನಲ್ಲದವನು ಕೃಷಿ ಜಮೀನನ್ನು ಖರೀದಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಕೃಷಿ ಜಮೀನನ್ನು ಖರೀದಿಸುವವನ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯವು ವ್ಯವಸಾಯೇತರ ಮೂಲಗಳಿಂದ ವಾರ್ಷಿಕ ಎರಡು ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗಳನ್ನು  ಮೀರಿರಬಾರದು. ಇಲ್ಲವಾದಲ್ಲಿ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಅಧಿಕೃತ ಜ್ಞಾಪನದಂತೆ ಕೃಷಿಯೇತರ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಿಗೆ, ವಾಸದ  ಉಪಯೋಗಕ್ಕೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ವಿಚಾರಿಸಿ ಕ್ರಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಒಳಿತು. ಏಕ ಮಾಲಿಕತ್ವದ ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದ ಜಮೀನು ಅಲ್ಲದೇ ಇದ್ದಲ್ಲಿ ಭೂ ಮಾಪನ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ ‘ಸರ್ವೆ ಸ್ಕೆಚ್’ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಈ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನದ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

*ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯು ನಿವೇಶನವಾಗಿದ್ದರೆ ಇದೇ ನಿಯಮ ಅನ್ವಯ ಆಗುತ್ತದೆಯೇ?
ದಾಖಲೆಗಳ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಹೇಳುವುದಾದರೆ ಜಮೀನು ಹಾಗೂ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ವ್ಯತ್ಯಾಸವಿಲ್ಲ. ಆದರೆ ಸ್ಥಿರಾಸ್ಥಿಯು ನಿವೇಶನವಾಗಿದ್ದರೆ  ಮತ್ತು ಅದರ ಮೇಲೆ ಕಟ್ಟಡವಿದ್ದರೆ ಕಟ್ಟಡ ಕಟ್ಟುವ ಕುರಿತು ನೀಲನಕ್ಷೆ ಪಡೆಯುವುದು ಅತ್ಯವಶ್ಯಕ. ಬೆಂಗಳೂರಿನಂತಹ ಮಹಾನಗರದಲ್ಲಿ ನೀಲನಕ್ಷೆಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಕಟ್ಟಡಗಳು ಎದ್ದು ನಿಂತಿವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ನೀಲನಕ್ಷೆ ಮತ್ತು ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸರಿಯಾಗಿರುವುದರ ಬಗ್ಗೆ ಜಾಗೃತಿ ವಹಿಸುವುದು ಒಳಿತು. ಇಲ್ಲವಾದಲ್ಲಿ ಮುಂದಿನ ದಿನ ಅಕ್ರಮ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವ ಸಂಕಷ್ಟವನ್ನು ಎದುರಿಸಬೇಕಾದೀತು. ಇದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ  ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳಿಂದ ಸೂಕ್ತ ಮಾಹಿತಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು ಅವಶ್ಯಕ.

*ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಜಾತಿ/ ಪಂಗಡಕ್ಕೆ ಸೇರಿರುವ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ನಿಯಮಗಳೇನು?
ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಆ ಸ್ವತ್ತು ಕರ್ನಾಟಕ ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಜಾತಿ ಹಾಗೂ ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಪಂಗಡ (ಕೆಲವು ಸ್ವತ್ತುಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆ ನಿರ್ಬಂಧ–1975ರ ಪಿ.ಟಿ.ಸಿ.ಎಲ್ ಕಾಯಿದೆ) ಅಧಿನಿಯಮಕ್ಕೆ ಒಳಪಟ್ಟಿದೆಯೇ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು, ಸ್ವತ್ತು ಈ ಅಧಿನಿಯಮಕ್ಕೆ ಒಳಪಟ್ಟಿದ್ದರೆ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಸೂಕ್ತ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ. 

*ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ನಂತರ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆ ಹೇಗೆ?
ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನ ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ  ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ನಂತರ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಒಳಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಹಾಗೆಯೇ ಸ್ಥಿರಾಸ್ಥಿಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಎಲ್ಲ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ತಮ್ಮ ವಶಕ್ಕೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಆ ಸ್ವತ್ತು ಸ್ವಯಾರ್ಜಿತವೋ ಅಥವಾ ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತ ಆಸ್ತಿಯೋ ಎನ್ನುವುದರ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದುಕೊಂಡಿರಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯು ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತವಾದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರನಿಂದ ವಂಶವೃಕ್ಷ ಪಡೆದುಕೊಂಡು ಖರೀದಿದಾರರ ಶುದ್ಧ ಕ್ರಯ ಪತ್ರಕ್ಕೆ ಎಲ್ಲಾ ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಪಡೆದು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳತಕ್ಕದ್ದು. ಸ್ಥಿರಾಸ್ಥಿಯ ವಿವಾದ ಖರೀದಿ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಇದ್ದರೆ, ಅದು ಯಾವ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಇದೆ, ಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಹೋಗಿರುವ ಕಾರಣ ಏನು ಎಂಬೆಲ್ಲಾ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯವಶ್ಯಕ. ಹಾಗೆಯೇ ಮಾರಾಟಗಾರರೂ ರಾಷ್ಟ್ರೀಕೃತ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಥವಾ ಸೊಸೈಟಿಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಲ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ಪಡೆದಿರುವರೋ, ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ಅಡಮಾನವಾಗಿರು­ತ್ತದೆಯೇ  ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನೋಂದಣಾ­ಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ವಿಚಾರಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ. ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯೂ ಯಾವುದಾದರೂ ಸರ್ಕಾರದ ಅಥವಾ ಇನ್ನಿತರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಅಥವಾ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಹೆದ್ದಾರಿ (ಪ್ರಾಧಿಕಾರ) ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಭೂ ಸ್ವಾದೀನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿದೆಯೋ ಎಂಬುದನ್ನೂ ವಿಚಾರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟಗಾರರು ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿರುವ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆದು, ವಕೀಲರಿಂದ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ.

*ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ನಂತರ ಖರೀದಿದಾರನ ಕರ್ತವ್ಯವೇನು?
ನೋಂದಣಿ ನಂತರ ಖರೀದಿದಾರ ಅದನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಆ ಸಮಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಪ್ರಚಾರದಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳೀಯ ದಿನ ಪತ್ರಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಪ್ರಕಟಣೆ ಮಾಡುವುದು ಹೆಚ್ಚು ಅನುಕೂಲಕರ. ಇತ್ತೀಚಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆ ಸಾಮಾನ್ಯ ಅಧಿಕಾರ ಪತ್ರದ (General Power of Attorney) ಮೇರೆಗೆ ಆಗುತ್ತಿದೆ. ಇದು ಅಪಾಯಕರ. ಆದ್ದರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡುವ ಅಧಿಕಾರ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಅಟಾರ್ನಿ ಹೋಲ್ಡರ್‌ಗೆ ( Attorney holder) ನೀಡುವುದು ಉತ್ತಮ. ಇದರಿಂದ ಕಾನೂನಿನ ಸಮಸ್ಯೆ ತಲೆದೋರಲಾರದು. ಕೊನೆಯದಾಗಿ, ಈ ಮೇಲೆ ಹೇಳಿದ ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಶುದ್ಧ ಕ್ರಯಪತ್ರ ನೀಡಿ ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ನಂತರ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಎಲ್ಲಾ ಕಂದಾಯ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರ ತನ್ನ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿಕೊಂಡರೆ ಮುಂದೆ ತಂಟೆ-ತಕರಾರು ಇಲ್ಲದೆ ನೆಮ್ಮದಿಯಿಂದ ಇರಬಹುದು.