ಸಾರಕ್ಕಿ ಕಲಿಸಿದ ಪಾಠ

ಪ್ರಕರಣ 1
ಬಾಣಸವಾಡಿಯ ಎಚ್‌ಆರ್‌ಬಿಆರ್  1ನೇ ಬ್ಲಾಕ್‌ನಲ್ಲಿರುವ ಸರ್ವೆ ಸಂಖ್ಯೆ 211ರಲ್ಲಿ ಎರಡು ಎಕರೆ  ಸಮತಟ್ಟಾದ ಜಾಗ ಇದೆ. ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು 30 ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದೆ ಅಲ್ಲಿ ಬಡಾವಣೆ ನಿರ್ಮಿಸಿ 150 ಮಂದಿಗೆ ಜಾಗ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡಿತು. ಒಳ್ಳೆಯ ಜಾಗದಲ್ಲೇ ನಿವೇಶನ ಸಿಕ್ಕಿತು ಎಂದು ಜನರು ಸಂಭ್ರಮಿಸಿದರು. 30 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಯಾವುದೇ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗಲಿಲ್ಲ.

2014ರ ಅಂತ್ಯದಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲಿನ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಜಿಲ್ಲಾಡಳಿತದಿಂದ ನೋಟಿಸ್‌ ಬಂತು. ‘ನೀವು ಕೆರೆ ಜಾಗವನ್ನು  ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿ ಮನೆ ನಿರ್ಮಿಸಿದ್ದೀರಿ. 15 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ತೆರವು ಮಾಡಬೇಕು’ ಎಂದು ನೋಟಿಸ್‌ನಲ್ಲಿ ತಿಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ನಿವಾಸಿಗಳು ದಿಕ್ಕೇ ತೋಚದಂತಾಯಿತು. ‘ಈ ಜಾಗವನ್ನು  ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿ ನಮಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಿದ್ದು ಬಿಡಿಎ’ ಎಂದು ಇಲ್ಲಿನ ನಿವಾಸಿಗಳು ನೋಟಿಸ್‌ಗೆ ಉತ್ತರ ನೀಡಿದರು. ಇಷ್ಟಾಗಿಯೂ  ಬೆನ್ನು ಬೆನ್ನಿಗೆ 4–5 ನೋಟಿಸ್‌ಗಳು ಬಂದವು.

ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಖಾಸಗಿಯವರು ಸರ್ಕಾರಿ ಭೂಮಿ ಕಬಳಿಸಿ ನಿರ್ಮಿಸಿದ ಬಡಾವಣೆಯಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸಿದರೆ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕುವುದು ಸಹಜ. ಆದರೆ, ಇದು ಬಿಡಿಎ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ನಿವೇಶನ. ಕೆರೆ ಇದ್ದುದಕ್ಕೆ ಇಲ್ಲಿ ಕುರುಹೇ ಇರಲಿಲ್ಲ. ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಿ ಹಲವು ವರ್ಷಗಳ ಬಳಿಕ ಜನ ನಿವೇಶನ ಪಡೆದಿದ್ದರು. ಇದೀಗ, ಕೂಡಲೇ ಜಾಗ ತೆರವು ಮಾಡದಿದ್ದರೆ ಕ್ರಿಮಿನಲ್‌ ಮೊಕದ್ದಮೆ ದಾಖಲಿಸಲಾಗುವುದು ಎಂದು ಜಿಲ್ಲಾಡಳಿತ ಎಚ್ಚರಿಸಿದೆ. ‘ತಪ್ಪು ಮಾಡಿದ್ದು ಬಿಡಿಎ. ಶಿಕ್ಷೆ ನಮಗೆ. ಇದ್ಯಾವ ನ್ಯಾಯ?’ ಎಂಬುದು ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸಿದ ಶ್ಯಾಮಸುಂದರ್‌ ಅವರ ಪ್ರಶ್ನೆ.

ಪ್ರಕರಣ 2
ಶ್ರೀನಗರದ ನಿವಾಸಿ ರಾಮಣ್ಣ ಖಾಸಗಿ ಕಂಪೆನಿಯ ಉದ್ಯೋಗಿ. ಅವರ ಗೆಳೆಯರೊಬ್ಬರು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದಾರೆ. 1997ರಲ್ಲಿ ಒಂದು ದಿನ ಮನೆಗೆ ಬಂದ   ಗೆಳೆಯ ‘ಲಗ್ಗೆರೆಯಲ್ಲಿ 30x40 ನಿವೇಶನವೊಂದಿದೆ. ₨2 ಲಕ್ಷಕ್ಕೆ ಕೊಡಿಸುತ್ತೇನೆ’ ಎಂದು ಪುಸಲಾಯಿಸಿದರು. ರಾಮಣ್ಣ ಅವರಿಗೂ ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಹೊಂದಬೇಕು ಎಂಬ ಕನಸು ಚಿಗುರಿತು.
ಕಂಪೆನಿಯ ಹತ್ತಾರು ಸಹೊದ್ಯೋಗಿಗಳು ಅಲ್ಲೇ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸಿದ್ದರು. ಇದರಿಂದ ಉತ್ಸಾಹ ಇಮ್ಮಡಿಸಿತು.

ನಿವೇಶನದ ದಾಖಲೆಪತ್ರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿದಾಗ ಸಾಚಾ ಎಂದು ತೋರಿತು. ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸಿದ ಬಳಿಕ ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಿಂದ ಸಾಲವೂ ಸಿಕ್ಕಿತು. ಸುಂದರ ಮನೆಯೂ ನಿರ್ಮಾಣವಾಯಿತು. 2015, ಜನವರಿಯವರೆಗೆ ಎಲ್ಲವೂ ಸರಿಯಾಗಿತ್ತು. ವಾರಾಂತ್ಯದಲ್ಲಿ ಒಂದು ದಿನ ಕಂದಾಯ ಇಲಾಖೆಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ತಂಡ ಈ ಜಾಗದ ಸರ್ವೆ ನಡೆಸಿತು.  ‘ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಜಾತಿ ಮತ್ತು ಪರಿಶಿಷ್ಟ ಪಂಗಡದವರಿಗೆ ಮೀಸಲಿಟ್ಟ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಮನೆ ನಿರ್ಮಿಸಿದ್ದೀರಿ.

ಕೂಡಲೇ  ತೆರವು ಮಾಡಿ’ ಎಂದು ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ನೋಟಿಸ್‌ ನೀಡಿದರು. ರಾಮಣ್ಣ ಕುಟುಂಬಕ್ಕೆ ಆಕಾಶವೇ ಕಳಚಿಬಿದ್ದ ಅನುಭವ. ‘ಭೂಪರಿವರ್ತನೆ  ಆದ ಬಳಿಕವೇ ನಿವೇಶನದ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದ್ದು. ಜಾಗದ ನಕ್ಷೆಯೂ ಇದೆ. ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಸಾಲವನ್ನೂ ನೀಡಿದೆ.  ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕಾಗಿ ಮಾಡಿದ ಸಾಲ ಇನ್ನೂ ತೀರಿಲ್ಲ. ತೆರವು ಮಾಡಿ ಎಲ್ಲಿಗೆ ಹೋಗುವುದು’ ಎಂದು ಪ್ರಶ್ನಿಸುತ್ತಾರೆ ರಾಮಣ್ಣ .

ಪ್ರಕರಣ 3
ನಗರದ ಹೃದಯಭಾಗದಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನದ ಹುಡುಕಾಟದಲ್ಲಿದ್ದಾಗ ಖಾಸಗಿ ಕಂಪೆನಿಯ ಉದ್ಯೋಗಿ ಮೋಹನರಾಜ್‌ ಅವರಿಗೆ ಜೆ.ಪಿ.ನಗರದ ಸಾರಕ್ಕಿ ಕೆರೆಯ ಸಮೀಪದಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಇರುವುದು ಗೊತ್ತಾಯಿತು. ಕೆರೆ ಸಮೀಪದ, ರಸ್ತೆ ಪಕ್ಕದ ನಿವೇಶನ ಮನಸ್ಸಿಗೂ ಹಿಡಿಸಿತು. ದಾಖಲೆಗಳೆಲ್ಲ ಸರಿಯಾಗೇ ಇದ್ದವು. ಅಳೆದು ತೂಗಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸಿದರು. ಮೊನ್ನೆ ಜಿಲ್ಲಾಡಳಿತ ನಡೆಸಿದ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವೇಳೆ ಈ ಮನೆಯೂ ನೆಲಸಮವಾಯಿತು.

‘ಇಲ್ಲಿ ಬಿಬಿಎಂಪಿಯೇ ರಸ್ತೆ ನಿರ್ಮಿಸಿದೆ. ಜಾಗದ ಖಾತಾ, ನಕ್ಷೆಗೂ ಮಂಜೂರಾತಿ ಇದೆ. ಹಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ತೆರಿಗೆ ಕಟ್ಟುತ್ತಿದ್ದೇವೆ. ಬೆಸ್ಕಾಂ ವಿದ್ಯುತ್‌ ಸಂಪರ್ಕವನ್ನೂ ನೀಡಿದೆ.    ಇದು ಕೆರೆಯಂಗಳವಾಗಿದ್ದರೆ ಸರ್ಕಾರಿ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಖಾತಾ ಮಾಡುವಾಗ ಮೌನ ತಾಳಿದ್ದು ಏಕೆ?’ ಎಂಬುದು ಮೋಹನರಾಜ್‌ ಅವರ ಪ್ರಶ್ನೆ.

  ರಾಜಧಾನಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆದ ಇತ್ತೀಚಿನ  ಮೂರು ಪ್ರಕರಣಗಳು ಇವು. ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಎಲ್ಲರಿಗೂ ಇಷ್ಟವೇ. ಆದರೆ, ಖರೀದಿ ಮಾಡುವಾಗ ಎಚ್ಚರ ತಪ್ಪಿದರೆ ಅನಾಹುತ ಕಟ್ಟಿಟ್ಟ ಬುತ್ತಿ ಎಂಬುದಕ್ಕೆ ಈ ಪ್ರಕರಣಗಳೇ ಉದಾಹರಣೆ. ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವವರು ತಪ್ಪು, ಸುಳ್ಳು ಮತ್ತು ಅಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿಯಿಂದ ಮೋಸ ಹೋಗುವ, ಕಷ್ಟ ನಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕುವ ಪ್ರಕರಣಗಳು ಪದೇ ಪದೇ ಮರುಕಳಿಸುತ್ತಿವೆ.

ಕೆರೆ, ಗೋಮಾಳ, ಪರಿಶಿಷ್ಟರಿಗೆ ಕಾದಿರಿಸಿದ ಜಾಗ, ಅರಣ್ಯ ಭೂಮಿ ಇವುಗಳು ಒತ್ತುವರಿ ಆಗಿದ್ದರೆ ಅವುಗಳನ್ನು  ತೆರವುಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕು ಜಿಲ್ಲಾಡಳಿತಕ್ಕೆ ಇದೆ. ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಸಾರಕ್ಕಿ ಕೆರೆಯ ಒಟ್ಟು ವಿಸ್ತೀರ್ಣ 82 ಎಕರೆ. ಈ ಪೈಕಿ 33 ಎಕರೆ ಒತ್ತುವರಿ ಆಗಿದೆ. ಕೆರೆ ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ನಿರ್ಮಿಸಿದ 178 ಮನೆಗಳನ್ನು, ಏಳು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಜಿಲ್ಲಾಡಳಿತ ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಯಾವ ಕನಿಕರವನ್ನೂ ತೋರದೆ ತೆರವುಗೊಳಿಸಿತು. 

ಕೆರೆಯಂಗಳ, ಗೋಮಾಳ, ಅರಣ್ಯ ಭೂಮಿ ಸೇರಿದಂತೆ ಸರ್ಕಾರಿ ಜಾಗಗಳನ್ನು ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಅನೇಕ ಕಡೆ ಬಡಾವಣೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿದೆ. ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಯ ವೇಳೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮುಂಜಾಗ್ರತೆ ವಹಿಸದ ಕಾರಣ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಸಾವಿರಾರು ಮಂದಿ ಈಗ ಇಕ್ಕಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕಿದ್ದಾರೆ.  

‘ಪ್ರತಿ ತಾಲ್ಲೂಕು ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಮ ನಕ್ಷೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ  ಜನರು ಅದನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಆಗಿದೆಯೇ? ಎಂಬುದನ್ನು ಖಾತರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯ ಒದಗಿಸುವ ಬಿಬಿಎಂಪಿ, ಬಿಡಿಎದಂತಹ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ನಿರಾಕ್ಷೇಪಣಾ ಪತ್ರ (ಎನ್‌ಒಸಿ) ನೀಡಿವೆಯೇ? ಎಂಬುದನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು’ ಎಂದು ಕಂದಾಯ ಇಲಾಖೆಯ ಅಧಿಕಾರಿಯೊಬ್ಬರು ಸಲಹೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.

‘ಖಾಸಗಿ ಬಡಾವಣೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವವರು ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಪಕ್ಕದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿ ಬಿದ್ದಿರುವ ಸರ್ಕಾರಿ ಭೂಮಿಯನ್ನೂ ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ. ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿಕೊಂಡ ಜಾಗಕ್ಕೂ ಖಾಸಗಿ ಜಮೀನಿನ ಸರ್ವೆ ನಂಬರನ್ನೇ ತೋರಿಸಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಸರ್ಕಾರಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ  ನಿರಾಕ್ಷೇಪಣಾ ಪತ್ರ ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ.  ನಕಲಿ ದಾಖಲೆ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುವ ಪರಿ ಇದು.  ನೋಂದಣಿ ಇಲಾಖೆಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಇದನ್ನೆಲ್ಲ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಕಂದಾಯ ಇಲಾಖೆ, ನೋಂದಣಿ ಇಲಾಖೆ, ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಮತ್ತಿತರ ಇಲಾಖೆಗಳ ನಡುವಿನ ಸಮನ್ವಯದ ಕೊರತೆ ಭೂಗಳ್ಳರಿಗೆ ಸಹಕಾರಿಯಾಗಿದೆ’ ಎಂದು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುತ್ತಾರೆ ಅವರು.

ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ...
ಜಮೀನಿನ ಪಹಣಿ (ಆರ್‌ಟಿಸಿ), ಕಂದಾಯ ನಕ್ಷೆ, ಜಮೀನಿನ ಋಣಭಾರ ಪತ್ರ ಸಾಲ (ಅಡಮಾನ ಕುರಿತಾದ ಮಾಹಿತಿ), ಜಮೀನಿನ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಳೆಯ ದಾಖಲೆಗಳು (ಕನಿಷ್ಠ 30 ವರ್ಷದ್ದು ಮತ್ತು ವಿದ್ಯುತ್, ನೀರು, ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ದಾಖಲೆಗಳು), ನೂತನ ನಿವೇಶನಗಳಾಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ಅನುಮೋದಿತ ಮಾಸ್ಟರ್ ಪ್ಲಾನ್,  ರಚನೆಯಾದ/ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಕಟ್ಟಡವಾಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ಅನುಮೋದಿತ ಕಟ್ಟಡದ ನಕ್ಷೆ (Floor Plan) ಹಾಗೂ ಬಿಲ್ಟ್ ಅಪ್ ಏರಿಯಾ ಹಾಗೂ ಸೂಪರ್ ಬಿಲ್ಟ್ ಏರಿಯಾದ ವಿವರಗಳು.

ಖರೀದಿದಾರರು ಪ್ರಮುಖವಾಗಿ ಈ ಅಂಶಗಳ ಪೂರ್ಣ, ನಿಖರ ಮತ್ತು ಸ್ಫಷ್ಟ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಪಡೆದು ಅವಶ್ಯವಿದ್ದಲ್ಲಿ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಇಲಾಖೆಯೊಂದಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳ ಸಾಚಾತನದ ಬಗ್ಗೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು. ಜಮೀನಿನ ಜಂಟಿ ಅಳತೆಯ ನಂತರವೇ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದು ಉತ್ತಮ.

‘ಆಸ್ತಿ ಕೊಳ್ಳುವ ಮುನ್ನ ಮೈಯೆಲ್ಲಾ ಕಣ್ಣಾಗಿರಬೇಕು. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ದಾಖಲೆ ಪತ್ರವನ್ನೂ ಕಣ್ಣಲ್ಲಿ ಕಣ್ಣಿಟ್ಟು ಪರೀಶೀಲಿಸಬೇಕು. ತಜ್ಞರಿಗೆ ತೋರಿಸಿ ದಾಖಲೆಗಳ ಸತ್ಯಾಸತ್ಯತೆಯನ್ನು ಒರೆಗೆ ಹಚ್ಚಬೇಕು. ನಿಮಗೊಂದು ಮನೆ ಇರಲಿ. ಅದು ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳಿಂದ ಮುಕ್ತವಾಗಿರಲಿ’ ಎಂದು ಗ್ರಾಹಕ ಹಕ್ಕುಗಳ ಹೋರಾಟಗಾರ ದಿನೇಶ್‌ ಭಟ್‌ ಸಲಹೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.