ಪ್ರಶ್ನೋತ್ತರ: ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಹಣಕಾಸು

ಹೆಸರು ಬೇಡ, ಬೆಂಗಳೂರು

ಪ್ರಶ್ನೆ: ನಾನು ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಉದ್ಯೋಗದಿಂದ ನಿವೃತ್ತಿ ಹೊಂದಿದ್ದೇನೆ. ನಿವೃತ್ತಿಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಸಿಕ್ಕಿದ ಮೊತ್ತದಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲೊಂದು ನಿವೇಶನ ಕೊಳ್ಳುವ ಯೋಚನೆ ಮಾಡಿದ್ದೇನೆ. ಈ ನಿವೇಶನದಲ್ಲಿ ಮುಂದೆ ಮನೆ ಕಟ್ಟಿಸುವ ಯೋಚನೆ ಇದೆ. ನಿವೇಶನದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆ ಸುಮಾರು ₹60 ಲಕ್ಷ ಆಗಬಹುದು. ಆದರೆ ಸರ್ಕಾರಿ ಬೆಲೆ ಸುಮಾರು ₹45 ಲಕ್ಷ. ಖರೀದಿಯ ಬಗ್ಗೆ ಇನ್ನೂ ಮಾತುಕತೆ ನಡೆಯುತ್ತಿದೆ. ಈ ರೀತಿ ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಖರೀದಿದಾರರೇ ಶೇ 1ರಷ್ಟು ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕೆಂದು ಕೇಳಿ ತಿಳಿದುಕೊಂಡೆ. ಹಾಗಿದ್ದರೆ ಇದು ನನಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಮೊತ್ತವೇ? ಅಥವಾ ನಿವೃತ್ತಿ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಸಿಗುವ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಬರುವ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಗೆ ಇದನ್ನು ವಜಾ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಅವಕಾಶ ಇದೆಯೇ? ತೆರಿಗೆ ಉಳಿಸಲು ಕಡಿಮೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಅಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ದಾಖಲಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತವೇ?

ಉತ್ತರ: ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 194 ಐಎ ಪ್ರಕಾರ, ₹50 ಲಕ್ಷಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮೌಲ್ಯದ ಯಾವುದೇ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಶೇ 1ರಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ತೆರಿಗೆಯ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಕಡಿತ ಮಾಡಿ ಯಾರು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಾರೋ ಅಂತಹ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ಪ್ಯಾನ್ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಜಮಾ ಮಾಡಬೇಕು. ಇದರ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶ ಟಿಡಿಎಸ್ ಮಾಡಿಸುವ ಮೂಲಕ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಇಲಾಖೆಗೆ  ಪೂರ್ವ ಮಾಹಿತಿ ಒದಗಿಸಿ ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಾಗುವ ತೆರಿಗೆ ವಂಚನೆಯನ್ನು ತಪ್ಪಿಸುವುದು. ಹೀಗಾಗಿ ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತಗೊಳಿಸುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೇಲೆ  ಹೊರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಒಂದು ವೇಳೆ ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತಗೊಳಿಸದೆ ಆಗುವ ಲೋಪಗಳಿಗೆ ಖರೀದಿದಾರರೇ ಜವಾಬ್ದಾರರಾಗಿರುತ್ತಾರೆ.

ನೀವು ಪ್ರಶ್ನೆಯಲ್ಲಿ ಕೇಳಿರುವಂತೆ, ಮಾರಾಟಮಾಡುವವರ ಹೆಸರಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತಗೊಳಿಸಿ ಅವರ ಪ್ಯಾನ್ ಖಾತೆಯಡಿ ಪಾವತಿಸುವುದು ನಿಮ್ಮ ಜವಾಬ್ದಾರಿ. ನೀವು ಅದನ್ನು ನಿಮ್ಮ ಇತರ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಯೊಡನೆ ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳುವುದಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶವಿರುವುದಿಲ್ಲ. ನೀವು ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ ನಂತರ ಫಾರಂ 16ಬಿ ಯನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ನೀಡಬೇಕು ಹಾಗೂ ಫಾರಂ 26ಕ್ಯುಬಿ ಅನ್ನು ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತಗೊಳಿದಾಗ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಇಲಾಖೆಗೆ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಇದಕ್ಕೆ ನೀವು ಅಗತ್ಯವಾಗಿ ಪರಿಣತರ ನೆರವು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಿ. ನೀವು ಕಡಿತಗೊಳಿಸುವ ತೆರಿಗೆ ಮೊತ್ತ ಯಾರಿಗೂ ನಷ್ಟವಲ್ಲ. ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಸಂದಾಯ ಮಾಡುವ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತದಿಂದ ಇದನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಬಹುದಾಗಿದೆ ಹಾಗೂ ಅವರು ಪಾವತಿಸುವ ತೆರಿಗೆಗೆ ವಜಾ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಅವಕಾಶ ಅವರಿಗಿದೆ.

ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ ಕಡಿಮೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ದಾಖಲಿಸುವ ವಿಚಾರವಾಗಿ ಕೇಳಿದ್ದೀರಿ. ಒಂದು ವೇಳೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಮೊತ್ತಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ದಾಖಲಿಸಿಕೊಂಡರೂ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರಿ ಮೌಲ್ಯ ಅಥವಾ ನಿಜವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಮೌಲ್ಯ ಇವೆರಡರಲ್ಲಿ ಯಾವುದು ಅಧಿಕವೋ ಅದರ ಮೇಲೆ ಶೇ 1ರ ದರದಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಬೇಕು. ಇನ್ನೂ ಒಂದು ಅಂಶ, ಮುಂದೆ ನೀವು ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಸಂದರ್ಭ ಬಂದರೆ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿ ಖರೀದಿ ಮೌಲ್ಯ ಕಡಿಮೆ ನಮೂದಾಗಿದ್ದರೆ, ಅಸಹಜ ಲಾಭದ ಮೇಲೆ ಅನಗತ್ಯ ತೆರಿಗೆ ಕಟ್ಟಬೇಕಾಗಿ ಬರಬಹುದು. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಗಮನವಿರಲಿ. ಇದರ ಕುರಿತು ನಿಮಗೆ ನಿವೇಶನ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವವರಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಿದ್ದಲ್ಲಿ ಮನವರಿಕೆ ಮಾಡಿಕೊಡಿ.

ಧರ್ಮೇಂದ್ರ ಕುಮಾರ್, ಮಂಗಳೂರು

ಪ್ರಶ್ನೆ: ನಾನು ನನ್ನ ಹೆಸರಲ್ಲಿದ್ದ ಒಂದು ನಿವೇಶನವನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಬಗ್ಗೆ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಕರಾರು ಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದೆ. ನಂತರ, ನಿವೇಶನ ಕೊಳ್ಳುವವರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸೂಕ್ತವೂ ಕಡಿಮೆ ಮೊತ್ತಕ್ಕೂ ಸಿಗುವ ಬೇರೆ ಆಸ್ತಿ ಸಿಕ್ಕ ಕಾರಣ ನನ್ನಿಂದ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಒಪ್ಪಂದ ಮುರಿದುಬಿತ್ತು. ನಾನು ಕರಾರು ಮಾಡುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡ ಮೊತ್ತವಾಗಿ ಸುಮಾರು ₹5 ಲಕ್ಷ ಪಡೆದಿದ್ದೆ. ಕರಾರಿನಂತೆ, ಖರೀದಿದಾರರ ಕಡೆಯಿಂದ ಒಪ್ಪಂದ ಮುರಿದುಬಿದ್ದರೆ, ಈ ಮೊತ್ತ ವಾಪಸ್ ನೀಡಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ಬರೆಯಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದೆವು. ಈಗ ನನ್ನ ಪ್ರಶ್ನೆ ಏನೆಂದರೆ, ಈ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಶೇ 20ರ ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಬಂಡವಾಳ ವೃದ್ಧಿ ತೆರಿಗೆ ಬರುತ್ತದೆಯೇ? ಇಲ್ಲಿ ಬರುವ ತೆರಿಗೆ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಯಾವುದಾದರೂ ವಿನಾಯಿತಿ ಇದೆಯೇ? ನನ್ನ ಜಮೀನು ಸುಮಾರು 10 ವರ್ಷಗಳಿಂದ ನನ್ನ ಒಡೆತನದಲ್ಲಿದೆ. ತೆರಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಕೊಡಿ.‌

ಉತ್ತರ: ಯಾವುದೇ ಮೊತ್ತ ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡಲು ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ ಅದು ಆದಾಯವಾಗಿರಬೇಕು ಹಾಗೂ ಅಂತಹ ಆದಾಯ ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವರ್ಗದೊಳಗೆ (ಅಂದರೆ, ವೇತನ, ಕಟ್ಟಡ ಬಾಡಿಗೆ, ವ್ಯಾಪಾರ-ವ್ಯವಹಾರ, ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಇತ್ಯಾದಿ) ಬಂದಿರಬೇಕು. ಈ ಯಾವುದೇ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವರ್ಗದೊಳಗೆ ಬರದಿದ್ದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅಂತಹ ಆದಾಯ ‘ಇತರ ಆದಾಯ’ ವರ್ಗಕ್ಕೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನೂ ನೋಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿ ಯಾವುದೇ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟವಾದಾಗ, ಅಂದರೆ ವ್ಯಕ್ತಿಯೊಬ್ಬನ ಹಕ್ಕು ಆ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ವರ್ಗಾವಣೆಗೊಂಡಾಗ ಮಾತ್ರವೇ, ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟವು ಲಾಭ-ನಷ್ಟದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಪರಿಧಿಗೆ ಬರುತ್ತದೆ. ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 56(2)(ix) ಪ್ರಕಾರ, ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿನ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದೆ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಗಾಗಿ ಮಾತುಕತೆಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಮುಂಗಡವಾಗಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಯಾವುದೇ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟಗಾರರು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿದರೆ ಅಂತಹ ಮೊತ್ತ ಇತರ ಮೂಲಗಳಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಉಲ್ಲೇಖವಿದೆ.

ನೀವು ಪ್ರಶ್ನೆಯಲ್ಲಿ ತಿಳಿಸಿರುವಂತೆ, ನಿವೇಶನ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಒಂದಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮುಂಗಡವಾಗಿ ಪಡೆದಿದ್ದೀರಿ. ಒಂದುವೇಳೆ ಕರಾರು ಮುರಿದುಬಿದ್ದರೆ ಈ ಮೊತ್ತ ಹಿಂದಿರುಗಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಷರತ್ತಿನಡಿ ಇದನ್ನು ಪಡೆದಿರುತ್ತೀರಿ ಹಾಗೂ ಅದರಂತೆ ಆ ಮೊತ್ತ ನಿಮ್ಮಲ್ಲೇ ಉಳಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದೀರಿ. ಮೇಲೆ ತಿಳಿಸಿರುವಂತೆ, ಈ ಮೊತ್ತವು ಆಸ್ತಿ ಸಂಬಂಧ ಗಳಿಸಿರುವ ಮೊತ್ತವಾದರೂ ಜಮೀನು ಇನ್ನೂ ವರ್ಗಾವಣೆ ಆಗದ ಕಾರಣ ಅಂತಹ ಮೊತ್ತ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟದಡಿ ವರ್ಗೀಕರಣ ಆಗುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಶೇ 20ರ ತೆರಿಗೆ ದರ ಅನ್ವಯವಾಗುವ ಸನ್ನಿವೇಶ ಬರುವುದಿಲ್ಲ. ಬದಲಾಗಿ, ಇದು ‘ಇತರ ಆದಾಯ’ಗಳ ವರ್ಗದ ಅಡಿ ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆ. ನಿಮ್ಮ ಸಾಮಾನ್ಯ ತೆರಿಗೆ ದರವೇ ಇದಕ್ಕೆ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿ ಗಳಿಸುವ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಡಿತಗಳಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಸೆಕ್ಷನ್ 80ಸಿ ಅಡಿ ಎಲ್ಲರಿಗೂ ಸಿಗುವ ವಿನಾಯಿತಿಗಳು ಸಿಗುತ್ತವೆ. ಆದಕ್ಕೂ ಮೊದಲು ನಿಮಗೆ ಹೊಸ ಅಥವಾ ಹಳೆಯ ತೆರಿಗೆ ಪದ್ದತಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದು ಸೂಕ್ತ ಎನ್ನುವುದನ್ನೂ ಪರಾಮರ್ಶಿಸಿ.