ಪ್ರಶ್ನೋತ್ತರ ಅಂಕಣ | ಹಣಕಾಸು, ತೆರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳಿಗೆ ತಜ್ಞರ ಉತ್ತರ

ಭಾಗ್ಯಮ್ಮ, ಊರು ತಿಳಿಸಿಲ್ಲ

ಪ್ರಶ್ನೆ: ನನ್ನ ವಯಸ್ಸು 60 ವರ್ಷ. ನನ್ನ ತಂದೆಯವರು ಖಾಸಗಿ ಬಡಾವಣೆ ನಿರ್ಮಿಸುವ ಸಂಘದಿಂದ 30X40 ಅಳತೆಯ ನಿವೇಶನವನ್ನು 1982ರ ಮೇ 14ರಂದು ಖರೀದಿಸಿ ದಾಖಲಿಸಿಕೊಂಡಿರುತ್ತಾರೆ. ನನ್ನ ತಂದೆಯವರು ಈ ಸ್ವಯಾರ್ಜಿತ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು 2006ರ ಫೆಬ್ರುವರಿ 04ರಂದು ದಾನಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ನನ್ನ ಹೆಸರಿಗೆ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಈ ನಿವೇಶನದ ಅನುಸೂಚಿ ಬೆಲೆ ಸುಮಾರು ₹1.50 ಲಕ್ಷ.

ನನ್ನ ಹೆಸರಿಗೆ ಈ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಆದ ನಂತರ ನಾನು ಕಂದಾಯ ಕಟ್ಟುತ್ತಾ ಬರುತ್ತಿದ್ದೇನೆ. ನನ್ನ ಆರೋಗ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆಯ ಕಾರಣದಿಂದ ಹಣದ ಅಗತ್ಯ ಉಂಟಾಗಿ ಇದನ್ನು ಸುಮಾರು ₹39.40 ಲಕ್ಷಕ್ಕೆ ಕಳೆದ ಆಗಸ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ್ದೇನೆ. ನಾನು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರಿಗೆ ಸುಮಾರು ₹2 ಲಕ್ಷ ಕಮಿಷನ್ ಕೊಟ್ಟಿದ್ದು, ನನಗೆ ₹37.40 ಲಕ್ಷ ಬಂದಿರುತ್ತದೆ. ಈ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಲ್ಲಿ ಎಫ್‌.ಡಿ ಆಗಿ ಇಟ್ಟಿದ್ದೇನೆ. ನಾನು ಈ ಹಣವನ್ನು ಉಪಯೋಗಿಸಿ ಯಾವುದೇ ಹೊಸ ಮನೆ ಅಥವಾ ನಿವೇಶನ ಕೊಳ್ಳುವ ಯೋಜನೆ ಮಾಡಿಲ್ಲ.

ನನ್ನ ಪ್ರಶ್ನೆ ಏನೆಂದರೆ, ಈ ನಿವೇಶನ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿ ಬಂಡವಾಳ ವೃದ್ಧಿ ತೆರಿಗೆ ಎಷ್ಟು ಕಟ್ಟಬೇಕಾಗಬಹುದು? ಅಥವಾ ಈ ತೆರಿಗೆ ಉಳಿತಾಯ ಮಾಡಲು ಯಾವ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಹಣ ತೊಡಗಿಸಬೇಕು? ಹಾಗೂ ಇದಕ್ಕೆ ಉತ್ತಮ ಬಡ್ಡಿ ಬರಬಹುದೇ? ನನ್ನ ಖರ್ಚಿಗೆ ಬಡ್ಡಿ ಆದಾಯದ ಅಗತ್ಯ ಇದೆ. ಈ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿಸಿ.

ಉತ್ತರ: ನಿಮ್ಮ ತಂದೆಯವರು 1982ರಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದ ಹಾಗೂ 2006ರಲ್ಲಿ ದಾನಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ನಿಮ್ಮ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿದ  ನಿವೇಶನವನ್ನು 2025ರ ಆಗಸ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿರುತ್ತೀರಿ. ಈ ಮಾರಾಟ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪ್ರಕಾರ ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭ ತೆರಿಗೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುತ್ತದೆ. ದಾನವಾಗಿ ಪಡೆದ ಆಸ್ತಿಯ ವಿಚಾರದಲ್ಲಿ, ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರ ಖರೀದಿ ದಿನಾಂಕವನ್ನೇ ನಂತರದ ಹಂತದ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅವಧಿಗೆ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ 1982ರಿಂದಲೇ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅವಧಿ ಪರಿಗಣನೆಗೆ ಬರುತ್ತದೆ. ಲಾಭ ಪರಿಗಣನೆ ಮಾಡುವಾಗ 2001ರ ಏಪ್ರಿಲ್ 1ರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮೂಲ ವೆಚ್ಚವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿ ಆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಸೂಚ್ಯಂಕೀಕರಣ ಅನ್ವಯ ಮಾಡುವ ಅವಕಾಶ ಇದೆ. ನಿಮಗೆ ಬಂದ ಮೊತ್ತದಿಂದ ಏಜೆಂಟ್ ಕಮಿಷನ್ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಕಡಿತಗೊಳಿಸಿ, ಉಳಿದ ಮೊತ್ತ ಹಾಗೂ 2001ರ ಏಪ್ರಿಲ್ 1ರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಇವುಗಳ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ನಿವ್ವಳ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಇದರಂತೆ ತೆರಿಗೆ ದರ ಶೇ 20 ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಒಂದು ಅಂಶವೆಂದರೆ, ಏಜೆಂಟ್ ಕಮಿಷನ್ ಮೊತ್ತ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮುಖಾಂತರ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿದ್ದಾಗಿರಬೇಕು. ನಗದು ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಈ ರಿಯಾಯಿತಿ ಇಲ್ಲ.

ನಿಮ್ಮ ನಿವೇಶನ 2024ರ ಜುಲೈ 24ಕ್ಕೆ ಮೊದಲೇ ಖರೀದಿ ಹಾಗೂ ವರ್ಗಾವಣೆ ಆಗಿರುವ ಕಾರಣ, ಸೂಚ್ಯಂಕೀಕರಣವಿಲ್ಲದೆ, 2001 ಏಪ್ರಿಲ್ 1ರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಆಧರಿಸಿ ಕೂಡ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವ ಅವಕಾಶ ಇದೆ. ಇಲ್ಲಿ ಬಂದ ಲಾಭದ ಮೇಲೆ ಶೇ 12.5ರಷ್ಟು ತೆರಿಗೆ ದರದಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ನಿಮಗೆ ಯಾವುದು ತೆರಿಗೆ ಉಳಿತಾಯ ಮಾಡುವ ಸೂಕ್ತ ವಿಧಾನವೋ ಅದನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಬಹುದು.

ನೀವು ಹೊಸ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಸೆಕ್ಷನ್ 54ಇಸಿ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರ ಅನುಮೋದಿಸಿದ ಬಾಂಡ್‌ಗಳಲ್ಲಿ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಹುಡ್ಕೊ, ಐಆರ್‌ಎಫ್‌ಸಿ, ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಹೆದ್ದಾರಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ಗ್ರಾಮೀಣ ವಿದ್ಯುದೀಕರಣ ನಿಗಮದ ಬಾಂಡ್‌ಗಳಲ್ಲಿ, ಗರಿಷ್ಠ ₹50 ಲಕ್ಷದವರೆಗೆ ಮಾರಾಟವಾದ ಆರು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಅವಕಾಶ ಇದೆ. ಆದರೆ ಬರುವ ಲಾಭದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮಾತ್ರ ಇಂತಹ ಬಾಂಡ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಸಾಕು. ಇವುಗಳಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಿಗದಿತ ಬಡ್ಡಿದರ ಲಭ್ಯವಿದ್ದು, ಅವು ಐದು ವರ್ಷ ಲಾಕ್-ಇನ್ ಅವಧಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತವೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿಯೂ ಬರುತ್ತಿರುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಬಂಡವಾಳ ತೆರಿಗೆಯೂ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಉಳಿದ ಹಣವನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ ನಿಶ್ಚಿತ ಠೇವಣಿ ಅಥವಾ ಹಿರಿಯ ನಾಗರಿಕರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಡ್ಡಿದರ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬಹುದು, ಇದರಿಂದ ನಿಮ್ಮ ನಿಯಮಿತ ಬಡ್ಡಿ ಆದಾಯದ ಅಗತ್ಯವೂ ಪೂರೈಸಬಹುದು ಮತ್ತು ತೆರಿಗೆ ಹೊರೆ ಸಹ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ನಿಯಂತ್ರಣದಲ್ಲಿರುತ್ತದೆ.

ಆದರೆ ನಿಮ್ಮ ನಿವೇಶನವನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ ಈಗಾಗಲೇ 6 ತಿಂಗಳು ಕಳೆದಿರುವುದು ನಿಮ್ಮ ಈ ಅವಕಾಶಕ್ಕೆ ತೊಂದರೆಯಾಗಬಹುದು. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಮಾಲೋಚನೆ ನಡೆಸಿ, ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಿ. ಹೀಗಾಗಿ ಮೊದಲ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಮೇಲಿನ ಎರಡು ತೆರಿಗೆ ಪದ್ದತಿಗಳ ಅಡಿ ಯಾವುದು ಸೂಕ್ತವೋ ಅದನ್ನು ಆರಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ. ನಿಮ್ಮ ಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿಯೊಂದಿಗೆ ನುರಿತ ತೆರಿಗೆ ಸಲಹೆಗಾರರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ.