Property Tax: ಶುಲ್ಕ ವಿಧಿಸಲು ಬಿಬಿಎಂಪಿಗೆ ಅವಕಾಶ

ಬೆಂಗಳೂರು: ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ದರ ಆಧರಿಸಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ನಕ್ಷೆ, ಪ್ರಾರಂಭಿಕ  ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ (ಸಿ.ಸಿ), ಸ್ವಾಧೀನಾನುಭವ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ(ಒ.ಸಿ), ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಬಳಸುವ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆ ಬಳಕೆಗೆ ನೆಲ ಬಾಡಿಗೆ ಶುಲ್ಕ ಸೇರಿದಂತೆ ಇತರೆ ಶುಲ್ಕ ಸಂಗ್ರಹಿಸಲು ಬೃಹತ್ ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆಗೆ (ಬಿಬಿಎಂಪಿ) ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಿದೆ.

ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠದ ಆದೇಶ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಆಯುಕ್ತ ಮತ್ತು ಮಹದೇವಪುರ ನಗರ ಯೋಜನೆ ವಿಭಾಗದ ಸಹಾಯಕ ನಿರ್ದೇಶಕರು ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ಮೇಲ್ಮನವಿ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿದ ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ವಿಭು ಬಖ್ರು ನೇತೃತ್ವದ ವಿಭಾಗೀಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಈ ಕುರಿತಂತೆ ಮಧ್ಯಂತರ ಆದೇಶ ನೀಡಿದೆ. ‘ಶುಲ್ಕ ಸಂಗ್ರಹಿಸಲು ಬಿಬಿಎಂಪಿಗೆ ಅಧಿಕಾರವಿಲ್ಲ’ ಎಂದು ನಿರ್ಣಯಿಸಿ ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಕಳೆದ ತಿಂಗಳಷ್ಟೇ ನೀಡಿದ್ದ ಆದೇಶಕ್ಕೆ ಮಧ್ಯಂತರ ತಡೆ ನೀಡಿದೆ.

‘ಒಂದೊಮ್ಮೆ ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಈ ಮೇಲ್ಮನವಿಯಲ್ಲಿ ವಿಫಲವಾದರೆ, ನಾನಾ ಶುಲ್ಕಗಳ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ಸಂಗ್ರಹಿಸಲಾದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮರು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ’ ಎಂದೂ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಇದೇ ವೇಳೆ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.

ರಿಟ್‌ ಅರ್ಜಿಗಳು: ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ನಗರ ಯೋಜನೆ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಮೆಸರ್ಸ್‌ ಸಪ್ತಗಿರಿ ಶೆಲ್ಟರ್ಸ್‌, ಕೆಲವು ಖಾಸಗಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ರಿಟ್‌ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದರು.

ಇವುಗಳ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿದ್ದ ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ, ಬೆಂಗಳೂರಿನ ನಾಗರಿಕರು ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಂದ ನೆಲ ಬಾಡಿಗೆ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟಿದ್ದ, ಕರ್ನಾಟಕ ಮುನ್ಸಿಪಲ್‌ ಕಾರ್ಪೊರೇಷನ್‌ (ಕೆಎಂಸಿ) ಮತ್ತು ಇತರೆ ಕೆಲವು ಕಾನೂನುಗಳ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕಾಯ್ದೆ–2021 ಹಾಗೂ 2023ಕ್ಕೆ ತರಲಾಗಿದ್ದ ತಿದ್ದುಪಡಿಗಳನ್ನು 2025ರ ಜೂನ್‌ 5ರಂದು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿ ಆದೇಶಿಸಿತ್ತು.

‘ಕರ್ನಾಟಕ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ನಿಯಮಗಳು–1965ರ ನಿಯಮ 37-ಅ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವಿಧಿಸಬಹುದಾದ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಕಟ್ಟಡ ಅಥವಾ ಭೂಮಿಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಥವಾ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ದರಕ್ಕೆ ಸಂಯೋಜನೆ ಮಾಡುವುದು ಅಥವಾ ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ನಗರ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಕಾಯ್ದೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಖಾಸಗಿ ಬೀದಿಯ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅಥವಾ ವಿನ್ಯಾಸದ ಉಪವಿಭಾಗಕ್ಕೆ ಅನುಮೋದನೆ ನೀಡುವುದು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ’ ಎಂದು ಘೋಷಿಸಿತ್ತು.

ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರ: ‘ನಾನಾ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ದರದ (ಗೈಡೆನ್ಸ್‌ ವ್ಯಾಲ್ಯೂ) ಜತೆ ಸಂಯೋಜಿಸಿ ನೆಲ ಬಾಡಿಗೆ ಸೇರಿದಂತೆ ವಿವಿಧ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸುವುದು ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರ’ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ 2021ರಲ್ಲಿ ಸುಂದರಂ ಶೆಟ್ಟಿ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸಾರಿತ್ತು.

ಈ ತೀರ್ಪಿನಿಂದ ಹೊರಬರಲು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ ಮತ್ತು ಬಿಬಿಎಂಪಿ, ಕೆಎಂಸಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕೆಲವು ಕಲಂಗಳಿಗೆ 2021 ಹಾಗೂ 2023ರಲ್ಲಿ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡಿತ್ತು. ಈ ತಿದ್ದುಪಡಿಯಲ್ಲಿ ನೆಲದ ಬಾಡಿಗೆ, ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ದರ ಮತ್ತು ಪರಿಶೀಲನಾ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಹೊಸದಾಗಿ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಇದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದ್ದ ಅರ್ಜಿದಾರರ ಮನವಿಯನ್ನು ಏಕಸದಸ್ಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಪುರಸ್ಕರಿಸಿತ್ತು. ಇದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಈ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಿತ್ತು.

ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಮೈಕಲ್‌ ಕುನ್ಹ ಆಯೋಗದ ವರದಿ ರದ್ದು ಕೋರಿ ಅರ್ಜಿ

‘ಆರ್‌ಸಿಬಿ ವಿಜಯೋತ್ಸವದ ವೇಳೆ ನಡೆದ ಕಾಲ್ತುಳಿತದಲ್ಲಿ 11 ಜನ ಮೃತಪಟ್ಟ ಘಟನೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ನಿವೃತ್ತ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಜಾನ್‌ ಮೈಕಲ್‌ ಕುನ್ಹ ವಿಚಾರಣಾ ಆಯೋಗವು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ವರದಿಯನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಬೇಕು’ ಎಂದು ಕೋರಿ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ರಿಟ್‌ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಈ ಸಂಬಂಧ, ಆರ್‌ಸಿಬಿ ವಿಜಯೋತ್ಸವದ ಆಯೋಜನೆಯ ಹೊಣೆ ಹೊತ್ತಿದ್ದ ಡಿಎನ್‌ಎ ಎಂಟರ್‌ಟೈನ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನೆಟ್‌ವರ್ಕ್ಸ್‌ ಪ್ರೈವೇಟ್‌ ಲಿಮಿಟೆಡ್‌ ಕಂಪನಿ ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ಅರ್ಜಿ ಇನ್ನಷ್ಟೇ ವಿಚಾರಣೆಗೆ ನಿಗದಿಯಾಗಬೇಕಿದೆ.

‘ನ್ಯಾ.ಕುನ್ಹ ವರದಿ ರದ್ದುಪಡಿಸಬೇಕು. ವರದಿಯ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ನಮಗೆ ನೀಡಲು ಆಯೋಗ ಮತ್ತು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಬೇಕು’ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರರಾದ ಡಿಎನ್‌ಎ ಎಂಟರ್‌ಟೈನ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿರ್ದೇಶಕ ಸುನಿಲ್‌ ಮ್ಯಾಥ್ಯೂ ಕೋರಿದ್ದಾರೆ.

29ಕ್ಕೆ ವಿಚಾರಣೆ: ಕಾಲ್ತುಳಿತ ಪ್ರಕರಣಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ದಾಖಲಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಸ್ವಯಂ ಪ್ರೇರಿತ ಪಿಐಎಲ್ ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ನೇತೃತ್ವದ ವಿಭಾಗೀಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠದಲ್ಲಿ ಗುರುವಾರ ವಿಚಾರಣೆಗೆ ನಿಗದಿಯಾಗಿತ್ತು. ವಿಚಾರಣೆ ವೇಳೆ, ಕರ್ನಾಟಕ ರಾಜ್ಯ ಕ್ರಿಕೆಟ್‌ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್‌ (ಕೆಎಸ್‌ಸಿಎ), ಡಿಎನ್ಎ ಹಾಗೂ ಆರ್‌ಸಿಬಿ ಪರ ವಕೀಲರು, ‘ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಕುನ್ಹ ಆಯೋಗ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ವರದಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದೆ. ಈ ವರದಿಯ‌ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ನಮಗಿನ್ನೂ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಹಾಗಾಗಿ, ವರದಿ ನೀಡಲು ನಿರ್ದೇಶಿಸಬೇಕು’ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠಕ್ಕೆ ಮನವಿ ಮಾಡಿದರು. ವಿಚಾರಣೆಯನ್ನು ಇದೇ 29ಕ್ಕೆ ಮುಂದೂಡಲಾಗಿದೆ.

ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ: ಪಿಐಎಲ್‌ ವಿಲೇವಾರಿ

‘ಬೆಟ್ಟಹಲಸೂರು ಕ್ರಾಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡುವ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಥಳೀಯರು ನೀಡಿರುವ ಮನವಿಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ ಸೂಕ್ತ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಿ’ ಎಂದು ಬೆಂಗಳೂರು ಮೆಟ್ರೊ ರೈಲು ನಿಗಮ ಲಿಮಿಟೆಡ್‌ಗೆ (ಬಿಎಂಆರ್‌ಸಿಎಲ್‌) ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿದೆ.

ಈ ಸಂಬಂಧ ಬೆಟ್ಟಹಲಸೂರು ನಿವಾಸಿಗಳಾದ ಬಿ.ಜಿ.ನಂಜುಂಡಪ್ಪ ಸೇರಿದಂತೆ ನಾಲ್ವರು ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ವಿಭು ಬಖ್ರು ನೇತೃತ್ವದ ವಿಭಾಗೀಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಗುರುವಾರ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿತು.

ವಾದ-ಪ್ರತಿವಾದ ಆಲಿಸಿದ ನ್ಯಾಯಪೀಠ, ‘ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಾಣದ ವಿಷಯವು ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವುದಿಲ್ಲ. ಆದಕಾರಣ ಯಾವುದೇ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ನಿರ್ದೇಶನ ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ’ ಎಂಬ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿತು.

ಬೆಂಗಳೂರು ಅಂತರರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ವಿಮಾನ ನಿಲ್ದಾಣಕ್ಕೆ ಸಂಪರ್ಕ ಕಲ್ಪಿಸುವ ಮೆಟ್ರೊ 2ನೇ ಬಿ ಹಂತದ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬೆಟ್ಟಹಲಸೂರು ಕ್ರಾಸ್‌ ಬಳಿ ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಿಸುವ ಸಂಬಂಧ ಅರ್ಜಿದಾರರ ಮನವಿಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸುವಂತೆ ಸೂಚಿಸಿದ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಅರ್ಜಿ ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡಿತು.

ಅರ್ಜಿಯಲ್ಲಿ ಏನಿತ್ತು?: ‘ಬೆಟ್ಟಹಲಸೂರು ಕ್ರಾಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಮೆಟ್ರೊ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಬಿಎಂಆರ್‌ಸಿಎಲ್‌ 2019 ರಲ್ಲಿ ಉದ್ದೇಶಿಸಿತ್ತು. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡಿದೆ ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ನೀಡಿದೆ. ಆದರೆ, ನಂತರ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಚಾರವನ್ನು ಕೈ ಬಿಟ್ಟಿದೆ. ಉದ್ದೇಶಿತ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ಬೆಟ್ಟಹಲಸೂರು ಕ್ರಾಸ್‌, ಬಾಗಲೂರು ಕ್ರಾಸ್‌ ಮತ್ತು ದೊಡ್ಡಜಾಲ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ನಡುವೆ ಸಾಕಷ್ಟು ಅಂತರ ಇರುವ ಕಾರಣ ಪ್ರಯಾಣಿಕರಿಗೆ ಇಲ್ಲಿ ನಿಲ್ದಾಣ ನಿರ್ಮಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ’ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರರು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿದ್ದರು.

ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ ಸಲ್ಲಿಕೆಗೆ ಗಡುವು

‘ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾನಗರದ ರಸ್ತೆ ಗುಂಡಿಗಳನ್ನು ಮುಚ್ಚಲು ಯಾವ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂಬುದೂ ಸೇರಿದಂತೆ ಈ ಹಿಂದೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನೀಡಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ನಿರ್ದೇಶನಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಒಂದು ತಿಂಗಳಲ್ಲಿ ಅನುಪಾಲನಾ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ ಸಲ್ಲಿಸಿ’ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್‌, ಬೃಹತ್‌ ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆಗೆ (ಬಿಬಿಎಂಪಿ) ಕೊನೆಯ ಅವಕಾಶ ನೀಡಿದೆ.

ಬಿಬಿಎಂಪಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ರಸ್ತೆ ಗುಂಡಿಗಳನ್ನು ಮುಚ್ಚುವುದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ವಿಜಯನ್ ಮೆನನ್ ಮತ್ತಿತರರು ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ಅರ್ಜಿಗಳನ್ನು ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ವಿಭು ಬಖ್ರು ನೇತೃತ್ವದ ವಿಭಾಗೀಯ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಗುರುವಾರ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿತು.

ವಿಚಾರಣೆ ವೇಳೆ ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಪರ ವಕೀಲರು, ‘ಉಸ್ತುವಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗಿ ಹೊಸ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಬಂದಿದ್ದಾರೆ. ಒಂದು ವಾರದಲ್ಲಿ ವರದಿ ಸಲ್ಲಿಸಲಾಗುವುದು. 2022ರ ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್‌ನಲ್ಲಿ ನೀಡಿರುವ ನಿರ್ದೇಶನಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಸೂಕ್ತ ಅನುಪಾಲನಾ ವರದಿ ಸಲ್ಲಿಸಲಾಗುವುದು’ ಎಂದರು. ಇದಕ್ಕೆ ನ್ಯಾಯಪೀಠ, ‘ಈ ವಿಚಾರಗಳನ್ನು ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಸ್ವಯಂ ಪ್ರೇರಿತವಾಗಿ ಕೈಗೆತ್ತಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಿತ್ತು.

ಆದರೆ, ಇದಿನ್ನೂ ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತಲೇ ಇದೆಯಲ್ಲಾ? ದಿನನಿತ್ಯ ಎಷ್ಟು ವರದಿ ಬಂದಿವೆ ಎಂದು ನಾವು ಮಾಧ್ಯಮಗಳಿಂದ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವಂತಾಗಿದೆ’ ಎಂದು ಅಸಮಾಧಾನ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿತು. ‘ಹಿಂದಿನ ನಿರ್ದೇಶನಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಲು ಬಿಬಿಎಂಪಿಗೆ ಕೊನೆಯ ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಮುಂದಿನ ವಿಚಾರಣೆ ವೇಳೆಗೆ ಎಲ್ಲಾ ನಿರ್ದೇಶನಗಳಿಗೂ ಅನುಪಾಲನಾ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು’ ಎಂದು ಆದೇಶಿಸಿ ವಿಚಾರಣೆಯನ್ನು ಅಕ್ಟೋಬರ್‌ 9ಕ್ಕೆ ಮುಂದೂಡಿತು.