ಗೃಹ ಸಾಲ; ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿಗೆ ಸಕಾಲ

ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಪಡೆದ ಸಾಲವನ್ನು ಅವಧಿಗೆ  ಮುಂಚೆಯೇ ಪೂರ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಮರು ಪಾವತಿಸುವ ಗ್ರಾಹಕ / ಸಾಲಗಾರ ಸ್ನೇಹಿ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿರುವುದು ಗೃಹ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ನೆಮ್ಮದಿ ತಂದಿದೆ.

ನ್ಯಾಷನಲ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ (ಎನ್‌ಎಚ್‌ಬಿ), ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ನೀಡಿದ ನಿರ್ದೇಶನದ ಅನ್ವಯ ಈ ಸೌಲಭ್ಯವು ದೀಪಾವಳಿ ಕೊಡುಗೆಯ ರೂಪದ್ಲ್ಲಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿದೆ. ವಾಣಿಜ್ಯ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳೂ ತಮ್ಮ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಈ ಅನುಕೂಲತೆ ವಿಸ್ತರಿಸಿವೆ.

ಈ ಆದೇಶವನ್ನು ಕೆಲ `ಗೃಹ ಸಾಲ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು~ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸುತ್ತಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವ ದೂರುಗಳೂ ಇವೆ. ಈ ಬಗ್ಗೆ `ಎನ್‌ಎಚ್‌ಬಿ~ಯಿಂದ ಕೆಲ ಸ್ಪಷ್ಟನೆ ಕೋರಿ ಹೊಸ ಸುತ್ತೋಲೆಯ ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಈ ಸೌಲಭ್ಯ ಜಾರಿಗೆ ಹಿಂದೇಟು ಹಾಕುತ್ತಿರುವ `ಎಚ್‌ಎಫ್‌ಸಿ~ಗಳು ಕಾರಣ ನೀಡಿವೆ.

ಗೃಹ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು `ಎನ್‌ಎಚ್‌ಬಿ~ಯ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಕಟ್ಟು ನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಲೇ ಬೇಕಾಗಿರುವುದರಿಂದ  ಇಂತಹ ನೆಪಗಳು ಬಹಳ ದಿನ ಮುಂದುವರೆಯುವುದಿಲ್ಲ.

ಎಚ್‌ಡಿಎಫ್‌ಸಿ, ಎಲ್‌ಐಸಿ ಹೌಸಿಂಗ್ ಫೈನಾನ್ಸ್, ದಿವಾನ್ ಹೌಸಿಂಗ್, ಪಿಎನ್‌ಬಿ ಹೌಸಿಂಗ್ ಮತ್ತು ಸಹರಾ ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೇರಿದಂತೆ ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ದೇಶದಲ್ಲಿ 54 ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಿವೆ. ಈ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಗೃಹ ಸಾಲದ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ ಶೇ 4ರಷ್ಟರವರೆಗೆ ಶುಲ್ಕ ಅಥವಾ ದಂಡ ವಿಧಿಸುತ್ತಿವೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಇಂತಹ ದಂಡಕ್ಕೆ ಆಸ್ಪದವೇ ಇರುವುದಿಲ್ಲ.

ಈ ಸೌಲಭ್ಯವು ಹಳೆಯ - ಹೊಸ ಸಾಲಗಾರರು, ಸ್ಥಿರ (್ಛಜ್ಡಿಛಿ) ಬಡ್ಡಿ ಮತ್ತು ಬದಲಾಗುವ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳಿಗೂ (್ಛ್ಝಟಠಿಜ್ಞಿಜ) ಅನ್ವಯಿಸಲಿದೆ. ಜತೆಗೆ ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಮೂಲದಿಂದ ಇಲ್ಲವೇ ಇನ್ನೊಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ / ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಗೃಹ ಸಾಲ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದರ ಮೂಲಕ ಮರು ಪಾವತಿಸಿದರೂ ದಂಡ ವಿಧಿಸುವಂತಿಲ್ಲ.

ಭಾರತೀಯ ಸ್ಟೇಟ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ (ಎಸ್‌ಬಿಐ), ಐಸಿಐಸಿಐ ಬ್ಯಾಂಕ್ ತಕ್ಷಣಕ್ಕೆ ಈ ಸೌಲಭ್ಯ ಕಾರ್ಯರೂಪಕ್ಕೆ ತಂದಿವೆ. ದೇಶದ ಅತಿದೊಡ್ಡ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳ ಈ ನಿರ್ಧಾರವು ಇತರ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳೂ  ಈ ಸೌಲಭ್ಯ ಜಾರಿಗೆ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುವಂತೆ ಮಾಡಿದೆ.

ಈ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ತಮ್ಮ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ವಿಸ್ತರಿಸಲು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ (ಎಚ್‌ಎಫ್‌ಸಿ) ಅನ್ಯ ಮಾರ್ಗವೇ ಇರಲಿಲ್ಲ. ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಿನ ನಿರ್ದೇಶನ ಪಾಲನೆ ಮಾಡುವ ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಮತ್ತು ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕತೆಗಾಗಿ ಇದು ಅನಿವಾರ್ಯವೂ  ಆಗಿದೆ.

ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಮತ್ತು `ಎಚ್‌ಎಫ್‌ಸಿ~ಗಳು ಶೇ 0.5 ರಿಂದ ಶೇ 2ರವರೆಗೆ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ದಂಡ ವಿಧಿಸುತ್ತಿವೆ. ಕೆಲ ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಶೇ 4ರವರೆಗೂ ಇರುತ್ತಿತ್ತು.
ಬ್ಯಾಂಕ್ ಗ್ರಾಹಕರ ದೂರು ಆಲಿಸುವ ಓಂಬುಡ್ಸಮನ್‌ಗಳ ಶಿಫಾರಸಿನ ಅನ್ವಯ, ಬದಲಾಗುವ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ಸಾಲಗಾರರು ಇತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಮೊರೆ ಹೋಗಿದ್ದರೂ ದಂಡ ವಿಧಿಸುವಂತಿಲ್ಲ. 
ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ದಂಡ ರದ್ದುಪಡಿಸುವುದರ ಹಿಂದಿನ ಆಲೋಚನೆಯೂ ಸರಳವಾಗಿದೆ. ಬದಲಾಗುವ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ, ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಹೆಚ್ಚಳವಾದಾಗ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹೊರೆ ಹೊರಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.  ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಸಾಲದ ಹೊರೆ ತಗ್ಗಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ಬಯಸಿದರೆ ಅದಕ್ಕೆ ದಂಡ ವಿಧಿಸುವುದು ನ್ಯಾಯಸಮ್ಮತವಾಗಲಾರದು.

ಗೃಹ ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಇಳಿದಾಗ ಅದರ ಲಾಭವನ್ನು ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಕೆಲ ಮಟ್ಟಿಗೆ ವಿಳಂಬ ಧೋರಣೆ ಅನುಸರಿಸುತ್ತವೆ ಎಂದು ಹಳೆಯ ಸಾಲಗಾರರು ಬಹಳ ದಿನಗಳಿಂದ ದೂರುತ್ತಲೇ ಇದ್ದರು.

ಹೊಸ ಸಾಲಗಾರರನ್ನು ಸೆಳೆಯಲು ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿಯ ಆಕರ್ಷಣೆ ಒಡ್ಡುತ್ತಿದ್ದ  ಮತ್ತು ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ತೋರುತ್ತಿದ್ದ ಅವಸರ, ಆಸಕ್ತಿಯನ್ನು    ಹಳೆಯ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ಒದಗಿಸಲು ತೋರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವು ಟೀಕೆಗಳೂ ಇದ್ದವು. ಈ ತಾರತಮ್ಯ ಧೋರಣೆ ಜತೆಗೆ, ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿಯ ದಂಡ ತೆರಬೇಕಾದ ಭೀತಿಯಿಂದಾಗಿ ಹಳೆಯ ಸಾಲಗಾರರು ತಮ್ಮ ಸಾಲವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿ ಒದಗಿಸುವ ಇತರ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಹಿಂದೇಟು ಹಾಕುತ್ತಿದ್ದರು.

ಸಾಲಗಾರರು ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಮೂಲದಿಂದ ಹಣ ಹೊಂದಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ ಮಾತ್ರ ಅವಧಿಗೆ ಮುಂಚೆಯೇ ಸಾಲ ಪಾವತಿಸುವ ಸೌಲಭ್ಯ ಕಲ್ಪಿಸಲು ಇದುವರೆಗೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು `ಎಚ್‌ಎಫ್‌ಸಿ~ಗಳು  ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತಿದ್ದವು.

ಹೀಗಾಗಿ ತಮ್ಮ ಬಳಿ ಕಡಿಮೆ ಹಣ ಇರುವ ಸಾಲಗಾರರು, ಇತರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರೂ ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗಿ ತಾವು ಸಾಲ ಪಡೆದ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಅಂಟಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತಿತ್ತು.

ಈಗ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ದಂಡ ರದ್ದಾಗುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ ಬಹುತೇಕ ಗೃಹ ಸಾಲಗಾರರು ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿ ದರ ನೀಡುವ ಬ್ಯಾಂಕ್ / ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ತಮ್ಮ ಸಾಲವನ್ನು ಸುಲಭವಾಗಿ  ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ.

ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಮತ್ತು ಸಾಲ ವರ್ಗಾವಣೆ  ಮುನ್ನ ಸಾಲಗಾರರು ಕೆಲ ಸಂಗತಿಗಳನ್ನೂ ಗಮನದಲ್ಲಿ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಇನ್ನೊಂದು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆಗೊಳ್ಳುವುದರ ಮೇಲಿನ ನಿರ್ಬಂಧ ರದ್ದಾಗಿದ್ದರೂ, ಯಾವಾಗ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎನ್ನುವುದರ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆದಿರಬೇಕು.

ಸ್ವಂತ ಮೂಲದಿಂದ ಹಣ ಹೊಂದಿಸಿಕೊಂಡು ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಸ್ಥಿರ ಅಥವಾ ಬದಲಾಗುವ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಮರು ಪಾವತಿ ಮಾಡುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಈ ಮೊದಲೂ ದಂಡ ವಿಧಿಸುತ್ತಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಇಂತಹ ಸಾಲಗಾರರು ಈಗಲೂ ನಿಶ್ಚಿಂತೆಯಿಂದ ಇರಬಹುದು.

ಗೃಹ ಸಾಲ ಮರು ಪಾವತಿ ಆರಂಭಿಸಿದ ಆರಂಭಿಸಿದ ಕೆಲವೇ ತಿಂಗಳಲ್ಲಿ ಮರು ಪಾವತಿಗೆ ಮುಂದಾಗುವುದು ಅಷ್ಟೇನೂ ಜಾಣತನದ ನಿರ್ಧಾರವಾಗಲಾರದು.  ಮೊದಲ 5 ವರ್ಷ ಸಾಧ್ಯವಿರುವಷ್ಟು ಮೊತ್ತ ಮರು ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕು. ಆರಂಭಿಕ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಸಮಾನ ಮಾಸಿಕ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ (ಇಎಂಎಸ್) ಬಡ್ಡಿ ಮೊತ್ತವೇ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದ್ದು, ಅಸಲಿನ ಪ್ರಮಾಣ ಕಡಿಮೆ ಇರುತ್ತದೆ.

ತೆರಿಗೆ ವಿಷಯ
ದೇಶದಲ್ಲಿ ಬಹುತೇಕ ಗೃಹ ಸಾಲಗಾರರು ತಮ್ಮ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು  5ರಿಂದ 7 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಮರು ಪಾವತಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಸಾಲ ಮರು ಪಾವತಿ ಅವಧಿ 15 ರಿಂದ 20 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಇದ್ದರೂ, ಆದಷ್ಟು ಬೇಗ ಸಾಲದಿಂದ ಮುಕ್ತರಾಗಲು ಮತ್ತು ತಮ್ಮ ಕನಸಿನ ಮನೆಯು ಒಡೆತನವನ್ನು ತಮ್ಮ ಸುಪರ್ದಿಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು  ಈ ರೀತಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ.

ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಸಾಧ್ಯವಾದಷ್ಟು ಬೇಗ ಮರು ಪಾವತಿಸಿದರೆ ಅದರಿಂದ ನಿವೃತ್ತಿ ನಂತರದ ಬದುಕಿನ ಉಳಿತಾಯದ ಬಗ್ಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಗಮನವನ್ನೂ ನೀಡಬಹುದು.

ಆರಂಭಿಕ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಮರು ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದವರು, ಮಾಸಿಕ ಮರು ಪಾವತಿ ಮೊತ್ತವನ್ನಾದರೂ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಮುಂದಾಗಬೇಕು. ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಹೆಚ್ಚಾದಾಗ, ಹೆಚ್ಚುವ ಹೊರೆಯನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು, `ಇಎಂಐ~ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಶೇ 15ರಿಂದ 20ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿಸಬೇಕು.

ಶೇ 1ರಷ್ಟು ಬಡ್ಡಿ ದರ ಹೆಚ್ಚಳಗೊಂಡರೂ ಅದರಿಂದ ಸಾಲದ ಮರುಪಾವತಿ ಅವಧಿ ದೀರ್ಘವಾಗುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಮಾಸಿಕ ಕಂತಿನ ಮೊತ್ತ ಹೆಚ್ಚಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಹೀಗಾಗಿ `ಇಎಂಐ~ ಅನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದು ಹೆಚ್ಚು ಜಾಣತನವಾದೀತು. ಸಣ್ಣ ಪ್ರಮಾಣದ ಹೆಚ್ಚಳವಾದರೂ, ಬಡ್ಡಿ ದರ ಕಡಿಮೆಯಾದಾಗ ಅದರಿಂದ ಹೆಚ್ಚು ಉಳಿತಾಯ ಸಾಧ್ಯವಾಗಲಿದೆ.

ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿ ದಂಡ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ರದ್ದಾಗುತ್ತಿದ್ದರೂ, ಕೆಲ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಸಣ್ಣ ಮೊತ್ತದ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಅಥವಾ ದಾಖಲೆಗಳ ಶುಲ್ಕದ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಹಣ ವಸೂಲು ಮಾಡುತ್ತವೆ. ಇಂತಹ ಷರತ್ತು ಮತ್ತು ಶುಲ್ಕಗಳ ವಿವರ ಪಡೆದುಕೊಂಡೇ  ಸಾಲ ಮರು ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ಮರೆಯಬಾರದು.